Закон Кларка о радикальных идеях Каждая радикальная идея вызывает три стадии ответной реакции


Бизнес-план по организации управляющей компании



страница12/17
Дата20.04.2018
Размер2.54 Mb.
ТипБизнес-план
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   17


Бизнес-план по организации управляющей компании

1. Титульный лист

"Утверждаю"

Должность _____________Фамилия И.О.

" "________________________ 20 г.

(печать)
2. Вводная часть или резюме проекта

Инициатор проекта

Тип организации: ООО

Фамилия, имя, отчество: Иванов Андрей Иванович;

Дата рождения: 27.03.1973;

Место рождения: г. Курган;

Семейное положение: женат;

Количество детей: один;

Образование: высшее;

Наименование учебного заведения: Курганский Государственный Университет;

Год окончания учебного заведения: 1996;

Специальность по диплому: инженер-механик;

Общий стаж работы: 16 лет;

Стаж работы по специализации проекта: 0;

Паспортные данные: 9999 №999999, УВД г. Кургана, выдан 11.03.2003

Почтовый адрес: г. Курган 5 мкрн. 111-510;

Телефоны: 8ХХХХХХХХХХ.

Общая характеристика

Название предприятия: ООО «УК «Жилфонд».

Суть проекта: ООО «УК «Жилфонд» планирует осуществлять свою деятельность в сфере управления недвижимостью. Работа по освоению рынка услуг будет проходить в несколько этапов:

2010 – 2012 г.г. – деятельность в сегменте управления жилыми многоквартирными домами. До 2012 г.г. занять более 2% рынка;

2013 – 2015 г.г. – деятельность в сегменте управления коммерческой недвижимостью. В 2015 г обеспечение оборота в 15 000 000 по коммерческой недвижимости;

2016 – 2020 г.г. – освоение нового сегмента – обслуживание отдельных коттеджных посёлков, а так же дачных кооперативов и т.д.

Финансирование проекта: 263 196 руб. – средства гранта, Текущие расходы первого квартала: аренда, заработная плата, отчисления с заработной платы, прочие расходы – средства учредителя. На средства гранта планируется закупить оргтехнику, программного обеспечения.

Срок окупаемости проекта – 26 месяцев.

Создание рабочих мест - пять, общий фонд оплаты труда 67000 рублей в месяц.

Для обслуживания жилищного фонда Управляющая организация заключила договор содержания имущества с ООО «Мастер». ООО «Мастер» отвечает за состояние домов перед управляющей организацией. Ежемесячно ООО «Мастер» будет предоставлять план работ на следующий месяц и отчитывается перед управляющим за работу в предыдущий период. В обязанности ООО «Мастер» входит санитарная уборка придомовых территорий, подъездов, работа по заявкам населения, ремонт инженерных сетей, выполнение текущего ремонта.

Анализ положения дел в отрасли

Рынок управления недвижимостью находится в стадии становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост. Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства.

Данный рынок можно разделить на несколько сегментов, которые развиваются весьма неравномерно. В настоящий момент активно развиваются услуги управляющих компаний в таких сегментах, как коммерческая и жилая недвижимость. Аналитики констатируют и тот факт, что в дальнейшем произойдёт разнообразие и расширение сегментов, так с каждым годом всё более актуальными становятся услуги управленческих компаний для владельцев недвижимости в коттеджных посёлках и дачных кооперативах.

В Курганской области развивается такой сегмент, как услуги для собственников жилой недвижимости в многоэтажных домах. Рынок формируется достаточно стихийно, уровень конкуренции на нём мал. Это связано с тем, что многие из существующих управляющих компаний на Курганском рынке это бывшие ЖКО и МУП, находившиеся когда-то в муниципальной собственности и реорганизованные в ООО. Организации, которые уже существуют и выполняют функции управляющих компаний, часто претерпевают изменения.

В настоящее время на рынке существуют около 10 управляющих компаний. Оценка рынка представлена на рисунке.

Рисунок 1 – Структура управления многоквартирными жилыми домами в г. Кургане
Управление основным объёмом жилой недвижимости в городе осуществляется частными компаниями, которые были реорганизованны из предприятий муниципальной собственности. Основным преимуществом таких компаний является то, что они имеют налаженные связи с подрядными организациями. Подрядные организации так же образованы из бывших МУПов и ЖКО. Тесные контакты с руководителями большинства управляющих компании так же были переданы им по наследству.

В городе около 3300 многоквартирных жилых домов, средняя площадь каждого из них – 5500 кв.м. Объём рынка услуг – в месяц необходимо обслужить около 18 200 000 кв. м. Так как решением Курганской Городской Думы установлен тариф для управляющих компаний – 1 руб. с кв. м., объём рынка услуг управляющих компаний в стоимостном выражении равен около 15 900 000 руб. В год все управляющие компании получают примерно 191 000 000 руб.

С годами на этом рынке возрастает конкуренция, новые предриятия, выходящие на рынок и не являющиеся приемниками МУП доказывают, что на качество услуг и высокий уровень конкурентоспособноси - не пустой звук. Пока рынок принадлежит именно тем предприятиям, которые находятся на рынке давно и имеют прочные позиции. Новое законодательство говорит о том, что собственник в праве голосовать своим кошельком. Основная проблема для вновь созданных предприятий состоит в том, что многие пользователи услуг управляющих компаний просто не знают о том, что могут сменить компанию, или в виду того, что не видят достойных кандидатов – просто бояться уходить из-под крыла своей УК.

Картина, которая складывается на рынке услуг в настоящее время представлена на рисунке.



Рисунок 2 – Структура рынка услуг, предоставляемых управляющими компаниями

Как видно из рисунка объём рынка у каждой из существующих компаний в среднем составляет 8-10%. Такая структура сложилась исторически, каждая компания имеет свой район деятельности и не конкурирует с другими организациями. Опастность на этом рынке составляют новые компании, на сегодняшний день они занимают около 4,3% рынка.

В будующем ожидается развитие этой отрасли, расширение рынка на другие сегменты. Так ООО «УК «Жилфонд» намерено расширить перечень предоставляемых услуг за счёт выхода на другие рынки. В 2012 г. есть намерение выхода на рынок коммерческой недвижимости. В перечень объектов, которые уже находятся в разработке, есть крупные торговые центры и предприятия, которое занимают отдельные здания. Предполагается, что ООО «УК «Жилфонд» зарекомендует себя на одном рынке, как надёжный партнёр и через несколько лет выйдет на другие сегменты. На этапе выхода учредитель расчитывает занять менее 1% объём рынка. При этом в дальнейшем планируется разрабатывать стратегию создания новых сегментов.

Работа по освоению будет проходить в несколько этапов:

2010 – 2012 г.г. – деятельность в сегменте управления жилыми многоквартирными домами. До 2012 г.г. занять более 2% рынка;

2013 – 2015 г.г. – деятельность в сегменте управления коммерческой недвижимостью. В 2015 г обеспечение оборота в 15 000 000 по коммерческой недвижимости;

2016 – 2020 г.г. – освоение нового сегмента – обслуживание отдельных коттеджных посёлков, а так же дачных кооперативов и т.д.
Описание компании и услуг

ООО «УК «Жилфонд» планирует осуществлять свою деятельность на основании действующего законодательства, в частности ЖК РФ и Решения Курганской городской Думы №58 от 18.03.09г. «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами в городе Кургане». Указанный нормативный акт дает следующее определение: «Управляющая организация - это юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, индивидуальный предприниматель, предоставляющие собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, услуги по управлению многоквартирным домом и выполняющие работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом».

Для обслуживания жилищного фонда Управляющая организация заключила договор содержания имущества с ООО «Мастер». ООО «Мастер» отвечает за состояние домов перед управляющей организацией. Ежемесячно ООО «Мастер» будет предоставлять план работ на следующий месяц и отчитывается перед управляющим за работу в предыдущий период. В обязанности ООО «Мастер» входит санитарная уборка придомовых территорий, подъездов, работа по заявкам населения, ремонт инженерных сетей, выполнение текущего ремонта.

Количество работающих в ООО «УК «Жилфонд» - пять человек с общим фондом оплаты труда 67000 рублей в месяц:

Руководитель – оклад 20000рублей;

Главный бухгалтер – оклад 15000рублей;

Экономист – оклад 12000рублей;

Кассир - оклад 10000рублей;

Специалист по работе с населением – оклад 10000рублей.

Для учета пожеланий населения планируется проводить письменные опросы населения, в которых можно выявить пожелания, причем, не только в отношении предоставления жилищных и коммунальных услуг, но и по иным проблемам, возникающим в жилищном комплексе.



Перечень услуг по содержанию и текущим ремонтам жилых домов, осуществляемых Подрядчиком

  1. Содержание жилого фонда

Аварийно-диспетчерское обслуживание

водопровод и канализация, горячее водоснабжение

выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода

заделка свищей и зачеканка раструбов

замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи

ликвидация засора канализации внутри строения

ликвидация засора канализационных труб "лежаков" до первого колодца

ремонт и замена сгонов на трубопроводе

смена небольших участков трубопровода (до 2 м)

установка бандажей на трубопроводе

содержание круглосуточной бригады

организация дежурств бригады и диспетчера

сопутствующие работы при ликвидации аварий

вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами

откачка воды из подвала

отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности

отрывка траншей

центральное отопление

выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода

ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов

ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры

ремонт и замена сгонов на трубопроводе

смена небольших участков трубопровода (до 2 м)

Электроснабжение

замена (восстановление) неисправных участков электрической сети

замена плавких вставок в электрощитах

замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах

ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей

Административные расходы

Налоги

НДС, 18% от объема начислений за содержание (отменен с 01.01.2010г. - Федеральный закон от 28 ноября 2009 г. №  287-ФЗ “О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” )

Обслуживание населения

Бухгалтерия, касса

Паспортный стол

Управление домом

Организация работ с населением, подрядными организациями, с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, ведение бухгалтерского, оперативного и технического учета, делопроизводство

Услуги агентов по сбору платежей

Комиссия агентов за сбор платежа по системе Единая квитанция за содержание

Услуги вычислительного центра

Обслуживание биллинговой системы (расчет квартплаты), системы "Паспортный стол"

Обслуживание системы "Подомового учета и отчетности"

Обслуживание системы "Управление ремонтами"

Содержание общего имущества жилого дома

внешнее благоустройство

агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями

вывеска и снятие флагов

закрытие и раскрытие продухов

окраска решетчатых ограждений, ворот, оград, бордюров

окраска урн

погрузка и разгрузка травы, листьев, веток погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов

подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок

протирка указателей

укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц

установка урн

крыши и водосточные системы

антисептирование и антипирирование деревянных конструкций

закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак

проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале

прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб

прочистка внутреннего металлического водостока от засорения

прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока

уборка мусора и грязи с кровли

удаление снега и наледи с кровель

укрепление защитной решетки водоприемной воронки

укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета

укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком

оконные и дверные заполнения

закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки

укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях

установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях

установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях

утепление оконных и дверных проемов

стены и фасады

отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки)

снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации

удаление элементов декора, представляющих опасность

укрепление козырьков, ограждений и перил крылец

Техническое обслуживание

водопровод и канализация, горячее водоснабжение

временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках

консервация и расконсервация поливочной системы

плановые обходы

проверка исправности канализационной вытяжки

проветривание канализационных колодцев

прочистка дворовой канализационной сети

прочистка дренажных систем

прочистка канализационных стояков от жировых отложений

прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев

прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения

регулировка смывных бачков в технических помещениях

смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных

уплотнение сгонов

устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных

утепление трубопроводов

утепление трубопроводов в технических подпольях

лифты

ежесуточные регламентные работы

круглосуточное аварийное обслуживание

центральное отопление

испытание систем центрального отопления

консервация и расконсервация систем центрального отопления

ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках

отключение радиаторов при их течи

очистка грязевиков воздухосборников, вантузов

очистка от накипи запорной арматуры

плановые обходы

промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом

регулировка и набивка сальников

регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных

слив воды и наполнение водой системы отопления

уплотнение сгонов

утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях

электроснабжение

замена перегоревших электроламп

замеры сопротивления изоляции трубопроводов

плановые обходы

проверка заземления оборудования

проверка заземления электрокабелей

прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах

ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов

снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков

укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки

Уборка придомовой территории и санитарная очистка

Вывоз мусора

Вывоз ЖБО (Жидких бытовых отходов)

Вывоз крупногабаритного мусора

Вывоз ТБО (твердых бытовых отходов)

мусоропроводы

дезинфекция мусоросборников

мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода

мойка сменных мусоросборников

уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов

уборка мусороприемных камер

удаление мусора из мусороприемных камер

устранение засорений

санитарная уборка помещений общего пользования

Влажная протирка: двери

Влажная протирка: перила

Влажная протирка: Плафоны

Влажная протирка: подоконники

Влажная протирка: Почтовые ящики

Влажная протирка: радиаторы

Влажная протирка: стен

Влажная протирка: чердачные лестницы

Влажное подметание лестничных клеток 1-3 этаж

Влажное подметание лестничных клеток 4-9 этажи

Мытье лестничных площадок и маршей 1-3 этажи

Мытье лестничных площадок и маршей 4-9 этажи

Мытье окон

Обметание пыли с потолков 1-3 этаж

обметание пыли с потолков 4-9 этажи

Уборка кабин и шахт лифтов

Уборка придомовой территории

Механизированная погрузка мусора на машину

Мойка территории с усовершенствованными и неусовершенствованными покрытиями

Очистка контейнерной площадки в холодный период от наледи

Очистка от наледи и льда водосточных труб

Очистка от наледи крышек люков, пожарных колодцев

Очистка территорий от наледи без предварительной обработки хлоридами

Побелка бордюров

Подметание свежевыпавшего снега без предварительной обработки территории смесью песка с хлоридами, усов, покрытие

Подметание ступеней и площадок

Подметание территории с усов. Покрытием

Поливка газонов из шланга

Посыпка территории, усов. Покрытие

Скашивание газонов

Сметание снега со ступеней и площадок

Транспортировка смеси песка с хлоридами от места складирования к месту посыпки

Уборка газонов от листьев, сучьев, мусора (средняя засоренность)

Уборка газонов от случайного мусора

Уборка контейнерных площадок

Уборка контейнерных площадок в зимний период времени

Уборка отмосток, приямков



Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   17


База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница