Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости


РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ В УКРАИНЕ



страница2/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   47

РАЗДЕЛ 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ В УКРАИНЕ


ГЛАВА 1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ

1.1 Правовые основы оценки имущества и осуществления профессиональной оценочной деятельности

Понятие оценки и оценочной деятельности

Правовые предпосылки для развития профессиональной оценочной деятельности в Украине были созданы с принятием в начале 1990-х годов законов о приватизации государственного имущества. Наиболее активно оценка имущества стала развиваться с 1995 года. Постановлением Кабинета Министров Украины от 18 января 1995 года № 36 была принята первая в Украине Методика оценки стоимости имущества при приватизации, положившая начало развитию независимой оценки имущества (в то время экспертной оценки имущества), созданию профессии «оценщик», становлению профессиональных ассоциаций оценщиков, развитию инфраструктуры государственной оценки. Регулирование процедур проведения оценки имущества в случаях, когда ее результаты принимались, утверждались или согласовывались органами приватизации, осуществлял Фонд государственного имущества Украины. В те годы такое регулирование было фактически единственным в Украине способом государственного регулирования оценочной деятельности. На вторичном рынке деятельность оценщиков, в первую очередь ее методические аспекты, фактически не регулировались. Следует, однако, отметить, что в 1995 году первой профессиональной организацией оценщиков в Украине - Украинским обществом оценщиков (УОО) - были приняты Нормы профессиональной деятельности оценщиков, которые стали первой попыткой общественного регулирования методических основ профессиональной оценочной деятельности. Учитывая, что выполнение этого документа было обязательным только для членов УОО, деятельность остальных специалистов, не являющихся его членами и не принимающих участия в оценке государственного имущества, не была организационно и методически закреплена.

В условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает. Оценка имущества становится широко востребованной, появляются такие актуальные проблемы, как принудительное отчуждение имущества по решению суда, проблемы земельной реформы, налогового залога, разрешения имущественных споров и т. д., объективное решение которых во многом определяется объективностью оценки стоимости.

На рынке собственности активное участие в процессах оценки принимают различные органы государственной власти и местного самоуправления. Закономерно возникает необходимость создания единых основ оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине. С 1997 года предпринимаются попытки принять соответствующий закон. Однако в связи с многочисленными замечаниями конституционного характера законопроекты возвращаются в Верховную Раду Украины. И, наконец, летом 2001 года высший законодательный орган Украины принимает Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который вступил в силу 7 сентября 2001 года (законопроект народного депутата Украины Н.М. Витренко) и с тех пор оценка имущества, имущественных прав и профессиональная оценочная деятельность в Украине регулируются в соответствии с его положениями. Если международными договорами установлены другие правовые нормы относительно оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности, применяются правила международного договора.

Необходимо отметить, что вопросы цены, стоимости и оценки имущества регулируются также более чем 180 нормативно-правовыми актами Украины.

Законы регулируют правоотношения, возникающие в процессе проведения оценки имущества и имущественных прав, которые принадлежат таким субъектам:



  • юридическим и физическим лицам - резидентам Украины, как на территории, так и за пределами Украины;

  • юридическим и физическим лицам - нерезидентам Украины на территории Украины и за ее пределами, если договор в отношении такого имущества или имущественных прав заключается в соответствии с законодательством Украины.

Таким образом, в Украине законодательно закреплены единые требования к процедуре проведения оценки имущества и имущественных прав, независимо от формы собственности и ее места нахождения. В то же время законодательно не устанавливается обязательность оценки имущества и имущественных прав (за исключением случаев, изложенных в статье 7 Закона, в первую очередь связанных с государственным и коммунальным имуществом и необходимостью защиты общественных интересов). Фактически Закон гарантирует право любого юридического или физического лица на проведение оценки принадлежащего ему имущества или имущественных прав и получение ее достоверно го результата, т. е. гарантирует предоставление качественной консалтинговой услуги и дальнейшее использование результатов оценки. В целом законодательно установленные механизмы, регулирующие процедуры оценки и требования к профессиональной оценочной деятельности, направлены на защиту прав лиц, использующих оценку, что в этой сфере отношений гармонизирует украинское и международное законодательство.

Оценка имущества и имущественных прав — это процесс определения их стоимости в соответствии с процедурами, установленными положениями (национальными стандартами), утвержденными Кабинетом Министров Украины, методиками и другими нормативно-правовыми актами, утвержденными Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины (далее Фонд).

Имуществом, которое может оцениваться, являются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и др.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты-права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Имущественными правами, которые могут оцениваться, признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, распоряжения, использования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и др.) и права требования. Таким образом, объектами оценки в целом выступают имущество и имущественные права; в рамках выполнения договора на проведение оценки – конкретное имущество и (или) имущественные права.

Оценка имущества и имущественных прав проводится в таких случаях:



  • по согласию сторон договора;

  • по требованию одной из сторон договора;

  • в случаях обязательности проведения оценки, установленных законодательством;

  • по решению суда;

  • для целей досудебного решения имущественных споров.

Профессиональная оценочная деятельность не исчерпывается непосредственно проведением оценки имущества и имущественных прав, то есть определением их стоимости. Как один из специфических видов консалтинговых услуг, профессиональная оценочная деятельность состоит в организации, методическом и практическом обеспечении проведения оценки, рассмотрении и подготовке выводов о стоимости имущества и имущественных прав.

Оценочная деятельность может осуществляться в таких формах:



  • практическая деятельность по оценке, состоящая в практическом проведении оценки имущества и всех процедур, связанных с ней, в соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовыми актами по оценке имущества;

  • консультативная деятельность, заключающаяся в оказании консультаций» по оценке субъектам оценочной деятельности, заказчикам оценки и (или) другим лицам в устной или письменной форме;

  • рецензирование отчета об оценке (акта оценки имущества), состоящее в их критическом рассмотрении и предоставлении выводов об их полноте, правильности выполнении и соответствия примененных процедур оценки требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества;

  • методическое обеспечение оценки, состоящее в разработке методических документов и предоставлении разъяснений относительно их применении;

  • учебная деятельность оценщиков, состоящая в участии в учебном процессе по профессиональной подготовке оценщиков.

Практическая деятельность по оценке имущества осуществляется субъектами оценочной деятельности на основании договора на проведение оценки. Ее сущность состоит в определении стоимости объекта оценки, иными словами практическая деятельность и является собственно оценкой. Оценка имущества, имущественных прав, проведенная не в соответствии с требованиями Закона (не субъектом оценочной деятельности и не в соответствии с требованиями, установленными нормативно-правовыми актами по оценке имущества) является недействительной, и ее результаты подлежат отмене. Следствием признания недействительности оценки может быть признание недействительным договора, существенным условием которого была стоимость, которая определялась с нарушением таких требований Закона. Однако данная норма Закона не является безусловной для всех случаев проведения оценки. Безусловным является признание недействительной оценки имущества, имущественных прав, проведенной для тех случаев, когда она является обязательной.

В то же время, если результаты оценки служили лишь основанием для принятия решения о стоимости имущества сторонами договора (проведении переговоров), реализация вышеупомянутой нормы Закона представляется достаточно проблематичной.

Результаты практической деятельности представляются в форме отчета об оценке имущества (акта оценки имущества).

В Отличие от практической деятельности консультативная деятельность: может осуществляться не только субъектами оценочной деятельности, но и оценщиками самостоятельно. Результатом консультативной деятельности не может быть конкретный вывод о стоимости объекта оценки; по ее итогам также не может быть составлен отчет об оценке (акт оценки). Практический опыт показывает, что письменные консультации, как правило, оформляются в виде различных справок. Типичными случаями консультативной деятельности являются консультации, которые предоставляют оценщики и субъекты оценочной деятельности другим оценщикам и субъектам оценочной деятельности в процессе проведения оценки имущества, а также консультации по вопросам использования результатов оценки имущества, в процессе разработки и реализации инвестиционных проектов, проектов санации предприятий и т.п.

Одной из наиболее сложных форм профессиональной оценочной деятельности является рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки имущества). Рецензирование имеют право проводить:

- оценщики, имеющие не менее, чем двухлетний опыт практической деятельности и работающие в составе субъектов оценочной деятельности - субъектов хозяйствования;

. - экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков;

- оценщики, имеющие не менее, чем двухлетний опыт практической деятельности и работающие в Фонде государственного имущества Украины, других субъектах оценочной деятельности - органах государственной власти и местного самоуправления.

Рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) может проводиться по требованию заказчика (плательщика) оценки, других лиц, использующих оценку для принятия имущественных решений, по желанию субъекта оценочной деятельности, который проводил оценку, по требованию правоохранительных органов и судов. Однако законодательством установлены также случаи обязательности проведения рецензирования. В частности, без проведения процедуры рецензирования органы государственной власти и местного самоуправления не имеют права утвердить, согласовать отчет об оценке имущества (акт оценки имущества), а также принять такую оценку по результатам выполнения договора на проведение оценки. Определенный порядок обязательности проведения рецензирования установлен саморегулируемыми организациями оценщиков с целью контроля «качества» оценки имущества, проводимой их членами.

Общие требования к процедуре рецензирования отчетов об оценке имущества (актов оценки имущества) устанавливается положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

Подводя итог, следует отметить, что формы профессиональной оценочной деятельности, установленные законодательством Украины, отражают специфику, глубинную сущность профессии «оценщик» и полностью соответствуют международным практике и требованиям.

Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценки (лицами, осуществляющими оценку имущества и имущественных прав) являются оценщики и субъекты оценочной деятельности.



Оценщиками могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получившие квалификационное свидетельство оценщика. Оценщиком не может быть лицо, имеющее непогашенную судимость за корыстные преступления.
Субъекты оценочной деятельности это:


  • субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющие хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и получившие сертификат субъекта оценочной деятельности. Соответственно оценка, проводимая данными субъектами оценочной деятельности, называется независимой оценкой имущества;

  • органы государственной власти и органы местного самоуправления, получившие полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным имуществом, в составе которых работают оценщики.

Оценщики имеют право:


  • доступа к оцениваемому имуществу, документации и другой информации, являющейся необходимой или имеющей существенное значение для оценки;

  • получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для проведения оценки имущества и составления отчета об оценке имущества, от заказчика оценки и других лиц относительно информации, содержащей государственную или коммерческую тайну, при наличии у оценщика соответствующего разрешения или договора о конфиденциальности информации;

  • отказываться от проведения оценки имущества в случае возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, в том числе любых форм принуждения;

  • страховать свою гражданскую ответственность, связанную с профессиональной оценочной деятельностью;

  • быть непосредственно присутствующим во время рассмотрения вопроса о лишении оценщика квалификационного свидетельства;

  • обжаловать действия должностных лиц органов власти и органов местного самоуправления, решения саморегулирующих организаций в судебном порядке.



Субъекты оценочной деятельности имеют право:
- доступа к оцениваемому имуществу, документации и другой информации, являющейся необходимой или имеющей существенное значение для оценки;

-получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для проведения оценки и составления отчета, от заказчика и других лиц относительно информации, содержащей государственную или коммерческую тайну, при наличии у субъекта оценочной деятельности (оценщиков, работающих в его составе) соответствующего разрешения или договора о конфиденциальности информации;



  • отказываться от проведения оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, в том числе любых форм принуждения;

  • страховать свою ответственность перед третьими лицами, связанную с оценочной деятельностью;

  • обеспечивать присутствие своих представителей во время рассмотрения вопроса об аннулировании сертификата субъекта оценочной деятельности;

  • обжаловать действия должностных лиц органов власти и органов местного самоуправления, решения саморегулируемых организаций в судебном порядке.



Оценщики и субъекты оценочной деятельности обязаны:


  • придерживаться во время осуществления оценочной деятельности требований нормативно-правовых актов по оценке имущества;

  • обеспечивать объективность оценки, уведомлять заказчика о невозможности проведения объективной оценки в связи с возникновением препятствующих этому обстоятельств;

  • обеспечивать сохранность документов, полученных во время проведения оценки от заказчика и других лиц;

  • обеспечивать конфиденциальность информации, полученной во время проведения оценки;

  • исполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством.

Практическая деятельность оценщиков и субъектов оценочной деятельности осуществляется с учетом ограничений, призванных законодательно обеспечить независимость проведения оценки, объективность и достоверность ее результатов. В частности, не допускается проведение оценки имущества субъектами оценочной деятельности - субъектами хозяйствования в таких случаях:

- проведение субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования оценки имущества, принадлежащего ему или оценщикам, работающим в его составе, на праве собственности или на которое указанные лица имеют имущественные права;

проведение оценки имущества физического лица – заказчика или руководителя юридического лица, являющегося заказчиком оценки, оценщиком, имеющим родственные связи с указанными лицами, или субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования, руководство которого имеет указанные связи;


  • проведение оценки имущества своих учредителей (участников).

Во время оценки имущества, осуществляемого органами государственной власти, в том числе Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) и органами местного самоуправления, устанавливаются такие ограничения:

  • не может предусматриваться исключительное право ее проведения органами государственной власти и органами местного самоуправления или оценщиками, работающими в органах государственной власти и органах местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных законом;

  • не могут предусматриваться какие-либо формы исключительного права на проведение оценки имущества субъектами оценочной деятельности, созданными указанными органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Полный перечень лиц, связи между которыми могут считаться родственными, в законодательстве Украины дан лишь в Законе Украины «О нотариате» в частности, к таким лицам относятся отец, мать, дедушки, бабушки, дети, внуки, братья и сестры.

Отдельного пояснения требует ограничение на субъектов оценочной деятельности и субъектов хозяйствования в проведении оценки имущества своих учредителей (участников). Многими органами местного самоуправления и государственной власти созданы коммунальные (государственные) предприятия (хозяйственные общества) с целью оказания услуг по оценке имущества и имущественных прав. С одной стороны, такие субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования, действуя на основании сертификата субъекта оценочной деятельности, имеют право проводить оценку имущества и имущественных прав. С другой стороны, они не имеют права оценивать имущество своих учредителей. В частности, эта норма Закона не означает запрета на проведение оценки государственного (коммунального) имущества вообще, за исключением имущества, находящегося на балансе органа государственной власти, органа местного самоуправления - учредителя субъекта оценочной деятельности. Проведение оценки государственного и коммунального имущества субъектами оценочной деятельности, созданными указанными выше органами, в других случаях возможно исключительно по итогам победы в конкурсном отборе субъектов оценочной деятельности.

Таким образом, данные ограничения являются существенным аспектом обеспечения конкурентной политики в процессе профессиональной оценочной деятельности.


  • Нарушение ограничений в проведении оценки имущества и имущественных прав субъектами оценочной деятельности ведет к признанию такой оценки недействительной и отмене ее результатов.

Обязательность оценки

Оценка имущества и имущественных прав производится в случаях, установленных законодательством Украины, международными договорами, на основании договора, а также по требованию одной из сторон договора и по согласию сторон.



Проведение оценки является обязательным в случаях:

  • создания предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного или коммунального имущества;

  • реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);

  • выделение или определение доли имущества в совместном имуществе, содержащем государственную (коммунальную) долю;

  • определение стоимости вкладов участников и учредителей хозяйственного общества, если в данное общество вкладывается имущество хозяйственных обществ с государственной (коммунальной) долей имущества, а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества;

  • приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законодательством, аренды, обмена, страхования государственного (коммунального) имущества, а также возвращения этого имущества на основании решения суда;

  • переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета;

  • налогообложения имущества и определения размера государственной пошлины в соответствии с законом;

  • передачи имущества под залог;

  • определения убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;

  • в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

Проведение независимой оценки имущества, т.е. осуществление оценки субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования, является обязательным в случаях залога, отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не предусматривающими конкуренции покупателей в процессе продажи, или в случае продажи одному покупателю, определения убытков или размера возмещения, во время решения споров и в других случаях, определенных законодательством или по согласию сторон.

Некоторые из случаев обязательности проведения оценки требуют отдельного пояснения.

Порядок проведения переоценки основных средств в бухгалтерском учете субъектов хозяйствования всех форм собственности регулируется положением (стандартом) бухгалтерского учета 7. В его нынешней редакции субъект хозяйствования проводит переоценку основных средств в случае отклонения их остаточной стоимости от справедливой (рыночной) стоимости более чем на десять процентов. При практической реализации таких требований возникают проблемы: во-первых, предприятие должно иметь достаточно квалифицированный персонал или использовать консалтинговые услуги с целью постоянного контролинга соответствия стоимостных показателей в бухгалтерском учете их рыночным значениям; во-вторых, проведение оценки отдельной единицы основных средств требует переоценки всей группы основных средств, что значительно усложняет процедуры переоценки; в-третьих, нормативная база проведения не содержит четкой процедуры, что приводит к неоднозначному толкованию документальных подтверждений ее результатов; и, наконец, в-четвертых, в сегодняшних условиях такие нормативные требования противоречат Закону «Об оценке...», поскольку фактически не могут быть осуществлены предприятием самостоятельно. В то же время, например, в международных стандартах бухгалтерского учета переоценка основных средств рассматривается как альтернативный вариант отражения стоимости основных средств в бухгалтерском учете и не носит обязательный характер.

Таким образом, нормативные требования к бухгалтерскому учету основных средств в части их переоценки в Украине неадекватно жесткие.

Реализация требования обязательности проведения оценки с целью определения размера государственной пошлины для случаев ее взимания, установленных законодательством, до утверждения Кабинетом Министров Украины соответствующих положений (национальных стандартов) оценки имущества, представляется проблематичной. Это обусловлено несколькими причинами. Размер государственной пошлины по гражданско-правовым договорам, подлежащим нотариальной регистрации, определяется в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (имеет силу закона). В частности, по ряду сделок (в первую очередь связанных с недвижимым имуществом) размер государственной пошлины определяется как часть суммы договора (стоимости, зафиксированной в договоре). Действующее на сегодняшний день Постановление Кабинета Министров Украины устанавливает, что размер госпошлины по договорам купли-продажи

недвижимого имущества не может быть ниже его стоимости, указанной в соответствующих справках бюро технической инвентаризации. В то же время, статьей 9 Закона об оценке предусмотрено, что нормативно-правовые акты, касающиеся цены (стоимости) имущества не должны противоречить положениям (национальным стандартам) оценки имущества.

Таким образом, до утверждения положений (национальных стандартов) оценки имущества реализация требований Закона «Об оценке имущества...» в этой части имеет свои особенности. Например, если речь идет о проведении независимой оценки имущества с целью определения размера государственной пошлины, в соответствии с требованиями Закона должен быть составлен отчет об оценке имущества, содержащий выводы о его стоимости. Однако, Закон устанавливает, что требования к отчетам об оценке имущества определяются положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

Безусловно, при отсутствии основных нормативно-правовых актов по оценке имущества, реализация единых требований к профессиональной оценочной деятельности существенно тормозится; в более «выигрышном» положении оказываются те субъекты оценочной деятельности, которые за многие годы работы на рынке недвижимости смогли организационно и практически укрепить свои позиции (бюро технической инвентаризации, крупные агентства по недвижимости).

С методологической точки зрения виды стоимости, подлежащие определению, и порядок их определения до утверждения положений (национальных стандартов) оценки имущества фактически законодательно не определены, что делает процесс независимой оценки достаточно субъективным. Единственно возможным остается такой порядок ее проведения на данном этапе, который базируется на международных стандартах оценки.




Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница