Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости


Компьютерные технологии для проведения денежной оценки земель



страница21/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   ...   47

Компьютерные технологии для проведения денежной оценки земель
Оценка земель и прав пользования земельными участками является весьма трудоемким процессом, поэтому использование компьютерных технологий повышает эффективность, точность и качество работы, сокращает время ее выполнения. Применяют компьютерные технологии с использованием пространственной информации и без. К технологиям, не использующим пространственную информацию можно отнести Word, Excel, различные базы данных и системы управления ими. К технологиям, использующим пространственную информацию можно отнести геоинформационные системы (ГИС). Они предназначены для сбора, обработки пространственно координированной информации. Состоят из двух частей - картографической и семантической (аналитической).

В Украине сегодня нет отечественных разработок ГИС-технологий. Однако существуют программы, созданные на основе лицензионных продуктов зарубежных фирм (ESRI, INTERGRAPX) путем их достройки и адаптации к условиям оценочной деятельности в Украине. В качестве примера можно привести программный комплекс Land Price System (LPS). Программа рассчитана на пользователей-специалистов (землеустроители, архитекторы, оценщики земли).

LPS 1.1 - программный комплекс денежной оценки земель населенных пунктов Украины (без использования электронных карт) является одним из первых шагов в серии программных продуктов. Он разработан научно-производственным центром «ЗИС» (г.Киев, www.is.svitonline.com/zis).

LPS 1.1 позволяет решать следующие задачи:



  1. Определение денежной оценки квадратного метра земли населенного пункта.

  2. Определение составных частей денежной оценки земель населенного пункта.

  3. Определение нормативов затрат на освоение территории тремя способами. В зависимости от того, какой степенью полноты информации обладает пользователь об инфраструктуре населенного пункта, который оценивается, программа предоставляет возможные варианты расчета базовой стоимости:

а) при наличии всех исходных данных по инженерно-коммунальной инфраструктуре (известны все количественные значения показателей затрат и ее стоимость);

б) при наличии укрупненных показателей затрат на освоение и оборудование территории (есть только количественные значения показателей затрат. Стоимость определяется с использованием показателей восстановительной стоимости отдельных элементов инженерной инфраструктуры, которые используются как нормативные данные из базы данных программы);

в) при полном отсутствии исходных данных (оценщику неизвестны ни значения показателей затрат, ни их стоимости). В этом случае при расчете будут использоваться среднестатистические данные затрат с использованием численности населения, на основе укрупненных показателей, которые сохраняются в базе данных программы.


  1. Определение коэффициента Kм1, который учитывает административный статус населенного пункта и его место в системе расселения, вхождение в пригородную зону больших городов, наличие у населенного пункта статуса курорта, вхождение в зону повышенного радиологического контроля. В программе существует база данных, в которой сохраняется информация обо всех населенных пунктах Украины, для которых может быть определен коэффициент Км2.

  2. Расчет базовой стоимости земель населенного пункта с учетом норматива затрат на освоение и обустройство территории, значение Км1 нормы капитализации и нормы прибыли.

  3. Осуществление землеоценочного районирования территории, оценки всех факторов, влияющих на значение индекса ценности территории, значения коэффициента Км2. Пакет содержит полный алгоритм расчета всех факторов оценки с использованием анкет экспертной оценки.

  4. Выбор локальных факторов денежной оценки и механизма расчета общего коэффициента Км3.

  5. Расчет денежной оценки отдельного земельного участка с использованием уже рассчитанных данных базовой стоимости, коэффициентов Км2 и Км3, а также выбор и определение коэффициента Кф.

  6. Информационно-справочная система поиска населенного пункта в базе данных по его названию, коду, административному статусу.

10. Конечным результатом работы программного комплекса является отчет, который формируется в автоматизированном режиме и отвечает форме, определенной Госкомземом Украины (в соответствии с эталоном технической документации денежной оценки земель населенных пунктов).

Программный комплекс LPS 1.2. дополнен графическим модулем, который позволяет:

-использовать карты населенного пункта с учетом реального масштаба;

-определять границы населенного пункта и границы оценочных районов;

-автоматически определять площади полигонов для всего населенного пункта и для каждого из оценочных районов;

-объединять оценочные районы в экономико-планировочные зоны;

-отображать коэффициент Км2;

-вводить информацию о разных локальных факторах с дальнейшим отображением в графических отчетах;

-формировать графические отчеты.

Комплекс предусматривает функционирование справочной системы, которая включает описание и предназначение всех объектов и форм программы, наиболее распространенные ошибки при работе пользователей и пути их устранения.

Программный комплекс состоит из компонентов, которые на определенном этапе работы взаимодействуют между собой:


  • Семантическая часть функционирует в среде Ms Access '97.

  • Графическая часть использует ядро геоинформационной системы Arc View 3.1.


4.8 Организация землеоценочной деятельности
Как было отмечено ранее, стоимость земли определяется ее уникальностью, долговечностью, постоянством месторасположения, относительной ограниченностью предложений, а также специфической полезностью конкретного земельного участка. Поэтому необходимо понимать, что цены на землю всегда конкретны и будут отличаться как во времени, так и в зависимости от места нахождения: и не только в разрезе регионов страны, а и в различных районах определенного города и, даже, в границах отдельного квартала. При этом речь идет об отклонениях не на несколько процентов, а про разницу в десятки и сотни раз. Поэтому, чтобы адекватно оценить земельный участок, нужно хорошо владеть ситуацией именно на местном рынке недвижимости, который определяет денежный вес каждого из факторов, формирующих стоимость земли. Это требует от оценщика уверенности в том, что он имеет достаточный уровень информированности об этом рынке. Кроме того, исключительность договорных отношений в сфере недвижимости для конкретного лица повышает роль оценщика в раскрытии всех сторон полезности недвижимости. При этом необходимо осознавать, что оценщик не устанавливает цену, а, определяя стоимость, выражает рыночный взгляд на выгоды, которые получает собственник земельного участка или покупатель.

Любая цена - это результат договоренности сторон, где единственным арбитром может быть только рынок. Именно рынок называет наивысшую для продавца и наилучшую для покупателя цену. Следовательно, не зная рынка, не стоит вести разговор о цене продажи, как о стоимости завышенной или заниженной. Если стоимость установлена на основе рыночных данных, она всегда будет объективной.

Особенности экономической ситуации в Украине и существующего законодательства предъявляют специфические требования к проведению оценки. Скорее всего, еще довольно длительное время в нашей стране сохранится покомпонентная оценка недвижимости, когда земля и улучшения будут оцениваться отдельно. В этом случае стандарты оценки требуют, чтобы улучшения оценивались как взнос в общую стоимость недвижимости, а стоимость земли определялась в соответствии с рыночными принципами, в том числе принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее распространенными, как уже было отмечено, являются ориентированные на рыночную информацию подходы к оценке земли: сравнительный (аналогов продаж), затратный (имущественный) и подход, который базируется на капитализации доходов (прямой капитализации доходов и дисконтировании будущих денежных потоков). Рассматривая все подходы, оценщик должен определить, какие из них являются наиболее пригодными для данной ситуации. При этом выбор конкретного подхода, в основном, обуславливается характером доступной информации и обстоятельствами, связанными с рынком.

В условиях нестабильной экономической ситуации, нарушения или прекращения нормальных рыночных процессов, перед оценщиком могут встать очень сложные проблемы. Но это не исключает использования рыночных методов оценки, а, наоборот, требует от него большей профессиональной компетентности и ответственности за выбор рыночных данных и обоснование выводов о стоимости земельного участка. Результат оценки должен отражать действительное состояние рынка, поэтому необходимо избегать нереалистических предположений об изменении рыночной ситуации, особенно в условиях, когда существует риск недооценки или переоценки земельного участка из-за экономической нестабильности.

Не менее сложным является определение рыночной стоимости земли при оценке такой недвижимости, как отели, автозаправки, рестораны, казино и т. д., которые продаются на рынке как пакет функционирующего или «действующего» предприятия. При этом необходимо разграничивать понятия: «действующее предприятие», которое в конкретном контексте используется для данного типа недвижимости, и «стоимость действующего предприятия», которое является выражением стоимости существующего бизнеса. Использование понятия действующего предприятия является распространенным при оценке недвижимости, а не бизнеса или его составных частей. В большинстве случаев для оценки указанной недвижимости можно найти рыночные ориентиры. И там, где есть рыночные подтверждения стоимости земли и сооружений,

оценщик должен показать распределение общей суммы рыночной стоимости между всеми компонентами недвижимого и движимого имущества.

Рыночная стоимость земли базируется на понятии наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Это может не совпадать с существующим целевым предназначением конкретного земельного участка. Вместе с тем, изменение его предназначения в соответствии с действующим законодательством предполагает настолько сложную процедуру, что делает переход к наилучшему использованию во многих случаях нецелесообразным с финансовой точки зрения. Поэтому оценка земли чаще всего ограничивается определением рыночной стоимости при существующем использовании.

Рыночная стоимость при существующем использовании, как база оценки земли, будет иметь место также при продаже земельных участков, использование которых предусматривается таким же способом, как и на момент оценки, или же в случае, когда на участке расположены специализированные объекты недвижимости, которые редко продаются (если продаются вообще), в случае использования метода остаточной стоимости замещения.

Таким образом, оценка земли как отдельного компонента, преимущественно должна осуществляться на рыночной основе.

Процедура проведения экспертной денежной оценки земельного участка определена во втором разделе Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине».

Права, обязанности и ответственность оценщиков и субъектов оценочной деятельности определены в 4 разделе этого закона.

Организация работ по экспертной оценке, порядок подготовки экспертов, условия их привлечения к проведению землеоценочных работ определяются Методикой экспертной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утвержденной Постановлением КМУ от 16 июня 1999 г. № 1050 и регламентируются Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, введенным в действие приказом Госкомзема Украины 8 июля 1999 года, № 72.

Требования к отчету об экспертной денежной оценке земельного участка

Отчет об оценке земельного участка должен содержать:



  • Основание для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;

  • Цель оценки и дату, на которую проведена оценка;

  • Описание земельного участка;

  • План и характеристику земельного участка, включая его физические и экономические особенности, правовой режим, особенности его местонахождения, описание границ, целевое предназначение, характер использования и состояние застройки;

  • Анализ эффективности использования земельного участка;

  • Обоснование избранных методических подходов;

  • Расчет оценочной стоимости земельного участка в соответствии с избранными методическими подходами;

  • Основные предпосылки проведения оценки;

  • Вывод эксперта по оценочной стоимости земельного участка;

  • Сертификат земельного участка.

К отчету прилагаются ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.

В случае использования методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, в отчете четко отражаются факторы, по которым проводится сравнение и обоснование размеров поправок к цене продажи земельных участков, взятых для сравнения с земельным участком, который оценивается.

При использовании методического подхода, который базируется на капитализации чистого дохода от земельного участка, в отчете приводятся конкретные расчеты:


  • Валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом обязательств и ограничений по ее использованию;

  • Ставки капитализации в отношении конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.

При использовании затратного (имущественного) подхода, который базируется на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, в отчете отражаются уровни цен продажи застроенных участков и затрат, связанных с сооружением зданий и сооружений, которые сложились на рынке.

Отчет подписывается экспертом и руководителем юридического лица, которое провело экспертную оценку земельного участка и скрепляется печатью этого лица.

Отчет подлежит согласованию с сельским, поселковым, городским советом или уполномоченным им органом, местной государственной администрацией, Советом министров Автономной Республики Крым, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждается соответствующим государственным органом земельных ресурсов.

Вывод эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения, который содержится в отчете, оформляется отдельным документом по форме приведенной в приложение № 1 к Порядку проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения (см. ниже). Вывод подписывается экспертом и руководителем юридического лица и скрепляется печатью юридического лица, проводившего экспертную оценку.

На основании проведенной земельной оценки заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения (см. ниже). Сертификат, как и вывод, подписывается и заверяется печатью. Срок действия отчета составляет шесть месяцев от даты оценки.

УТВЕРЖДАЮ

Начальник управления (отдела) земельных ресурсов

(подпись) (инициалы, фамилия)
" "__ г

М. П.


ВЫВОД

эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения

Эксперт, , действовавший на основании

(фамилия, имя , отчество)

Договора от « » г. № ;_ между заказчиком "

• и Юридическим лицом •_ о проведении экспертной денежной оценки____________________________________,

(полное название объекта оценки)

делает вывод о следующем:

Оценочная стоимость земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного _______________________________,

(населенный пункт, район, область)

составляет грн. (без учета НДС):

(сумма прописью)

в расчете на один квадратный метр земельного участка грн.

.^ : _ *

(сумма прописью) ,

Дата оценки «___» г.

Эксперт вриваоттрптптрпапр(фамилия, имя, отчество) (подпись)

Юридическое лицо "

(название,

______________________________________________________________________________

фамилия, имя, отчество и подпись руководителя)

М.П.

СОГЛАСОВАНО

________________________

(должность)

__________ _______________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

М. П. « »_________г

Сертификат экспертной денежной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения Наименование (адрес) земельного участка

Владелец_____________________________________________

Юридическое лицо - исполнитель экспертной денежной оценки



Дата оценки: « » _______________г.


1 . Местоположение

Область

Район

Населенный пункт

Данные о населенном пункте

Площадь

Население
















Зоны в пределах населенного пункта




селитебная




ландшафтно-рекреационная




производственная




центральна




срединная




периферийная




Расстояние до, км

центра населенного пункта




железнодорожного вокзала




аэропорта




автовокзала




речного/морского порта




административного / общественного центра




Автомагистралей

1




2




3






2. Характеристика земельного участка

Категория земель, к которой принадлежит земельный участок









Функциональное назначение по проекту землеотвода




Фактическое использование




Площадь земельного участка, кв.м




Конфигурация земельного участка




Инженерногеологические условия




Общая площадь помещений, зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, кв.м




Застроенная площадь, кв.м




Восстановительная стоимость зданий и сооружений, тыс.грн.




Ограничения относительно застройки и использования земельного участка

1




2




3




Обобщающий комментарий ограничений

|




Дополнительная информация о земельном участке










3. Инфраструктура

Подъездные пути

с твердым покрытием




железнодорожные пути




водные




Сети

электроснабжения




теплоснабжения




телефонизация ;

водоснабжение




газоснабжение




канализация

4. Наилучшее, наиболее эффективное использования







5. Методические подходы к оценке

Денежная оценка нормативная







Норматив затрат на освоение территории (балансовый или расчетный), грн/кв.м







Валовой доход предприятия




Производственные затраты




Балансовая стоимость основных фондов предприятия




Балансовая стоимость зданий и сооружений и инженерной инфраструктуры на балансе предприятия




Капитализации чистого дохода

Потенциальная арендная ставка, грн. за кв.м.







Чистый доход (фактический или ожидаемый)

Ставка дисконта (капитализации)




Сопоставление цен продаж

Количество объектов-аналогов




Метод учета затрат

Стоимость условнообо- рудованого участка




Стоимость затрат на оборудование

Ставка капитализации для оборудованного участка




Чистый доход оборудованного участка




6. Выводы о стоимости (грн.)

Стоимость 1 кв.м

участка




Денежная оценка нормативная

Метод капитализации

Метод сопоставления

Метод учета затрат

Выводы об общей стоимости участка




грн







Выводы о стоимости 1 кв.м. участка




грн

Эксперт ___

(фамилия, имя, отчество) (подпись)

Юридическое лицо

(название,

фамилия, имя, отчество и подпись руководителя)

м. п.




Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница