Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости


Индексы изменения рыночной стоимости промышленной продукции и продукции



страница23/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   ...   19   20   21   22   23   24   25   26   ...   47

Индексы изменения рыночной стоимости промышленной продукции и продукции предприятий машиностроения6

Период

Индекс изменения рыночной стоимости продукции предприятий машиностроения

Индекс изменения рыночной стоимости промышленной продукции

01.01.91

7,65

4,92

01.01.96

2,5

2,33

01.01.97

1,97

1,99

01.01.98

1,77

1,9

01.01.99

1,42 ,

1,4

01.01.2000

1,24

1,21

01.01.2001

1,05

1,01

01.04.2001

1,03

1,01

01.07.2001

1,02

1,001

01.10.2001

1,01

1,0

01.01.2002

1,0

1,0

Для машин и оборудования импортного производства индекс изменения стоимости Кд может быть определен по формуле:



(5.9)


где К2 - курс гривны к доллару США на дату оценки;

К1 - курс гривны к доллару США на дату определения стоимости аналога.
Метод статистического моделирования стоимости

Метод статистического моделирования стоимости является частным случаем метода замещения и применяется, когда отсутствуют близкие аналоги, но есть большой объем информации о ценах однотипных объектов. По статистическим данным о ценах и параметрах нескольких однотипных объектов методом корреляционного (взаимовлияющего) анализа с использованием прикладных компьютерных программ разрабатывают модель расчета стоимости объекта.

В основе метода корреляционных моделей лежат два предположения:

- зависимость стоимости от каждой отдельной характеристики носит не линейный, а экспоненциальный характер;

- совокупное влияние на стоимость объекта многих факторов сочетается по закону умножения факторов.

Методика построения статистических моделей включает в себя ряд этапов:

а) отбор однотипных объектов;

б) отбор параметров, влияющих на цену;

в) принятие допущения о форме связи;

г) математическая обработка данных и получение корреляционных моделей;

д) оценка и истолкование результатов;

е) применение корреляционной модели для расчета стоимости объекта.

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

(5.10)


где: Ца - стоимость однотипного оборудования;

П1...П2 - численные значения технических характеристик;

Х1...Х2 - параметры модели.
Метод удельных ценовых показателей

При определении стоимости методом удельных ценовых показателей исходят из предположения о наличии прямой пропорциональной зависимости между стоимостью объекта и главным его параметром. Стоимость рассчитывается по формуле:


Ц = Цуд * П (5.11)
где: Цуд - удельный ценовой показатель, приходящийся на единицу главного параметра (производительности, мощности, грузоподъемности и т.д.), массы или объема - удельная стоимость объекта;

П - значение главного параметра.

Выбор главного параметра зависит от назначения машины или оборудования: для транспортного средства - грузоподъемность, для двигателя - мощность, для станка - размер обрабатываемой детали и т.д.

Разновидностью данного метода является массогабаритный метод, где главным параметром является масса объекта или его объем по габаритным размерам. На основе рыночных данных при наличии большого объема информационного материала рассчитывают удельные ценовые характеристики: удельную стоимость одной тонны конструкции или одного кубического метра габаритного объема. Эти показатели анализируют и вносят поправки на сложность конструкции, точность обработки и степень автоматизации (для станков), грузоподъемность и коэффициент тары (для транспортных средств) и т.д.

Для повышения точности формула метода может быть дополнена корректирующими коэффициентами. В этом случае формула имеет вид:


Ц = Цуд * П * К (5.12)
где: К - коэффициент, характеризующий зависимость удельной стоимости объекта от значения его параметров.

Корректирующие коэффициенты можно брать из прейскурантов оптовых цен, выпускавшихся до 1990 года.


Индексный метод (по трендам изменения цен)

Индекс (тренд) цен получают путем анализа изменения (колебания) себестоимости или цены с течением времени. Изменения цены (себестоимости) отмечаются и прослеживаются на протяжении ряда лет по однородному оборудованию. Затем себестоимости или цены сравниваются друг с другом, определяется величина изменения, и эта информация используется для выработки индекса.

Порядок определения индексов следующий.


  1. Определяется год, относительно которого отслеживаются все изменения цен, так называемый «базовый год».

  2. Вычисляется индекс изменения цен по формуле:

(5.13)


где: Кі - индекс изменения цен в і-том году.

Ці - цена объекта в i-том году;

Цбаз - цена объекта базового года.

В общем виде стоимость на основе индексного метода (тренда) определяется по формуле:



(5.14)


где: Цио - известная цена объекта;

Кд - индекс (тренд) изменения цен текущего года (на дату оценки);

Кі - индекс (тренд) изменения цен известного года (года изготовления или года приобретения).

Индексный метод широко применяется за рубежом, т.к. тренды там отслеживаются и публикуются в печати. Данный метод имеет ряд недостатков:



  • неточности определения цен прошлых лет;

  • трудности с выведением обоснованного индекса (тренда);

  • "устаревание индекса";

  • накопление ошибок.


Этапы определения стоимости на основе затратного подхода

Независимо от того, какой метод затратного подхода применяется при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности:



  1. сбор информации об объекте оценки (сведения о затратах на приобретение, транспортировку, сборку и др.) и об аналогичных оцениваемому или идентичных объектах (сведения об их ценах, основных характеристиках и параметрах);

  2. анализ объекта оценки (анализ калькуляции). Выделение, при необходимости, из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т. д.);

  3. изучение зависимости между ценами на объекты-аналоги и их параметрами;

  4. подбор для каждого оцениваемого объекта наиболее подходящего метода оценки и проведение необходимых расчетов для определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения;

  5. определение для каждого объекта оценки потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания);

  6. определение рыночной или иной стоимости с учетом износа.


5.3 Износ машин и оборудования и основные подходы к его оценке
С момента начала эксплуатации машины и оборудование подвергаются износу, который нарастает с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере ими части своей полезности, и, как следствие, определенной части стоимости.

Иными словами, износ — потеря стоимости (обесценение) собственности в процессе эксплуатации под действием различных факторов устаревания и природно-временного воздействия.

Причины износа могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему окружению этого объекта (появлению более совершенных и конкурентоспособных аналогов, появлению новых технологий или изменениям в технологической цепочке, в которую включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту, то есть внешних по отношению к нему.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматриваются физический, функциональный и внешний износ.



Физический износ - ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов. Другими словами, это износ материалов, из которых создан объект, потеря его первоначальных качеств, постепенное разрушение конструкций и т.д.

Функциональный износ - обесценение объекта в результате несоответствия его параметров и (или) характеристик оптимальному технико-экономическому уровню. Причиной функционального устаревания может быть как недостаток в оптимальной полезности, так и ее неиспользуемый избыток.

В качестве примера функционального устаревания можно рассматривать излишек производственных мощностей, конструктивную избыточность или недостаточность, большие затраты на вспомогательное производство и т.д.



Внешний (экономический) износ — обесценение собственности, обусловленное влиянием внешних факторов, а именно: изменение в оптимальном использовании, законодательные нововведения, изменение соотношения спроса и предложения, ухудшение качества сырья, квалификации рабочей силы и т.д.

Внешний износ почти всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат на ликвидацию внешних элементов, вызвавших это устаревание, всегда, за редким исключением, превышает добавленную к собственности стоимость.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то при оценке учитывается совокупный износ.

Расчет совокупного износа предполагает определенный порядок оценки обесценивания. Обычно он имеет следующий вид: текущая стоимость минус физический износ, функциональный износ и внешний износ. Это - общепринятая последовательность вычитания этих различных элементов обесценивания из текущей стоимости. Логика последовательности получена из нормального жизненного цикла актива. Когда актив новый, оценка равна цене, по которой он фактически продается.

Наличие желания покупателя и желания продавца подразумевает предположение, что покупка этого актива экономически оправдана (т.е. имеется деловая потребность определенного вида). Как только активы покидают завод-изготовитель, они начинают обесцениваться. Обычно первым элементом обесценивания является физический износ, так как актив будет введен в эксплуатацию и использоваться по назначению. Поскольку актив продолжает эксплуатироваться, появляются два элемента ухудшения - исправимый и неисправимый износ. Исправимый износ проявляется в форме обычного ремонта, а неисправимый проявляется в таких формах, как усталость металла. Физический износ - единственный элемент обесценивания, который действует до того, пока какое-нибудь событие на рынке или в окружающей среде не вызывает функциональный или внешний износ.

Обычно изготовитель улучшает изделие постепенно через какое-то время, и, когда изготовитель объявляет о "новой и улучшенной" версии машины, появляется новый вид устаревания существующего актива. Обычно новая версия - результат некоторых технологических усовершенствований, вызывающих некоторое функциональное устаревание. При существенных изменениях в технологии функциональное устаревание становится значительным. В этот момент актив эксплуатируется, испытывает физический износ, и к нему теперь добавляется некоторый функциональный износ. По прошествию времени, внешние факторы типа уменьшенной доходности в промышленности, увеличении конкуренции, импорта иностранных товаров, сдвиги в потребностях рынка или законах и т.д. ведут к внешнему устареванию. Это обычно последний элемент обесценивания, воздействующий на актив.

Это нормальная последовательность обесценивания при использовании затратного подхода. Последовательность может измениться при определенных обстоятельствах. Важно, чтобы при использовании затратного подхода оценщик стремился выделять различные виды износа и удостоверяться в отсутствии дублирования обесценивания.

Совокупный износ объекта оценки определяется как сумма потерь стоимости под действием всех факторов устаревания (износа). Коэффициент годности, учитывающий обесценение от совокупного износа определяется по формуле:
Кг = Кф * К фун * Кв (5.15)
где: Кф - коэффициент физического износа;

К фун - коэффициент функционального износа;

Кв - коэффициент внешнего (экономического) износа.

Физический износ
Физический износ представляет собой естественный процесс ухудшения характеристик оборудования во время его эксплуатации под воздействием многих факторов, таких как: трение, коррозия, старение материалов, вибрация, флуктуации температуры и влажности, качество обслуживания и др.

Рост физического износа приводит к увеличению вероятности аварийных отказов оборудования и к снижению качественных характеристик выпускаемой с помощью этого оборудования продукции, что ведет к уменьшению остаточного срока службы всего изделия или некоторых его узлов и деталей.

Различают следующие виды физического износа:

1) механический износ, результатом которого является снижение точности (отклонение от параллельности и цилиндричности);



  1. абразивный износ - появление царапин и задиров на сопрягаемых поверхностях;

  2. смятие, вызывающее отклонение от плоскостности;

  3. усталостный износ, ведущий к появлению трещин, излому деталей;

  4. заедание, которое проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей;

  5. коррозионный износ, проявляющийся в окислении изнашиваемой поверхности. По причине, вызвавшей износ, физический износ бывает первого рода и второго рода.

Физическом износом первого рода называется износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации.

Физическим износом второго рода называется износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д. По времени протекания различают износ непрерывный и аварийный. Непрерывным износом называется постепенное снижение технико-экономических показателей объекта при правильной, но длительной его эксплуатации. Один из видов непрерывного износа -механический износ узлов и деталей, влияющий в основном на движущиеся части машин и механизмов.
Аварийным износом называется быстрый по времени износ, достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация объекта становится невозможной, например, пробой кабеля. По характеру протекания аварийный износ действительно моментальный, но по сути он является следствием непрерывного скрытого износа.

Аварийный износ по внешним причинам связан с ошибками персонала, резкими скачками питающих напряжений, несоответствием между требуемыми и имеющимися расходными материалами. Например, у двигателей внутреннего сгорания, рассчитанных на низкооктановое топливо, при применении высокооктановых бензинов быстро прогорают клапана, то есть наступает аварийный износ.



Скрытым износом называется износ, который непосредственно не влияет на технические параметры оборудования, но увеличивает вероятность аварийного износа.

По степени и характеру распространения различают глобальный и локальный виды износа.



Глобальным износом называется износ, распространяющийся на весь объект в целом.

Локальным износом называется износ, в разной степени поражающий различные узлы и детали объекта.

По технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.



Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ, т.е. износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение (ремонт оборудования или замену деталей или узлов) превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

По форме проявления физический износ бывает техническим и конструктивным. Техническим износом называется снижение фактических значений технико-экономических параметров объекта по сравнению с нормативными, паспортными данными. Конструктивным называется износ, под которым понимается ухудшение защитных свойств внешних покрытий.

Другим проявлением износа служит увеличение издержек на изготовление продукции в части материалов, энергии, а также расходов на техобслуживание и ремонт, значительно превышающих средний уровень затрат для аналогичного нового оборудования. Иногда с увеличением физического износа увеличения издержек не происходит и затраты остаются ниже среднего уровня. Подобная ситуация может указывать на наличие отложенного ремонта и увеличение скрытого износа.

Величина физического износа объекта в процессе эксплуатации зависит от множества факторов:



  • степени загрузки объекта, продолжительности работы, интенсивности использования;

  • качества объекта - совершенства конструкции, качества материалов и т. д.;

  • особенностей технологического процесса, степени защиты объекта от внешней среды;

  • условий эксплуатации - наличия пыли и абразивных загрязнений, повышенной влажности и т. д.;

  • качества ухода;

  • квалификации обслуживающего персонала.

В результате физического износа снижается производительность машин и оборудования. Это вызвано в первую очередь увеличением простоев, вызванных ремонтом и обслуживанием, уменьшающих полезный фонд рабочего времени. Кроме того, износ машины с некоторого момента времени начинает сказываться и на ряде технических параметров, что также снижает выработку. Например, у металлорежущего оборудования падает точность обработки, в результате требуются более частые проверки и наладки, увеличивается выход бракованной продукции. По статистике производительность падает до 25% за 10 лет эксплуатации. У транспортных средств снижается мощность двигателя и, соответственно, грузоподъемность и скорость.

Величина физического износа зависит от срока службы и ресурса. Срок службы измеряется календарной продолжительностью эксплуатации машин и оборудования до наступления предельного состояния, а ресурс - наработкой. Для разных видов техники установлены нормативные сроки службы. Однако реальные сроки службы машин и оборудования сильно варьируются, как отмечалось выше, из-за воздействия многих факторов: интенсивности и режима эксплуатации, наличия пиковых нагрузок, качества и периодичности технического обслуживания и ремонтов, состояния окружающей среды и т.д.

Оборудование с износом до 5% условно можно отнести к новому, т.к. в таком состоянии у него еще нет видимых дефектов и практически не изменены технические параметры. Со временем технические параметры начинают заметно ухудшаться, накапливаются видимые дефекты.

При переходе в стадию предельного износа изделие не способно выполнять целый ряд функций и в любой момент может полностью выйти из строя. В нормативно-технической документации для каждого вида машин и оборудования указывается критерий предельного состояния. Характерной особенностью данной стадии является экономическая нецелесообразность ремонта изделия в случае его выхода из строя. Эта стадия отсутствует у целого ряда изделий, которые эксплуатируются по ресурсу, например, ядерный реактор демонтируют, не доводя до предельного состояния, самолет и тепловоз выводят из эксплуатации и т.д.

Работоспособное состояние любой, даже очень старой машины, можно восстановить, поэтому такие машины можно эксплуатировать значительно дольше срока их экономической жизни, заменяя выходящие из строя детали и узлы новыми.

В какой-то момент времени машина ломается и больше не может выполнять своих функций, ее стоимость резко падает до некоторого уровня - стоимости ликвидации.

В оценочной практике принято разделять прямые и косвенные методы определения величины физического износа.

Прямые методы определения физического износа основаны на осмотре объектов оценки, испытании в различных режимах работы, измерении параметров и характеристик, оценке реального износа важнейших узлов, выявлении и оценке внешних и внутренних дефектов и потери товарной стоимости. При прямом определении износа производятся различные испытания его технических параметров, при этом могут измеряться как все значимые параметры функционирования изделия, так и только основные. Например, при испытаниях станков измеряются такие параметры, как минимальная и максимальная скорость оборотов шпинделя, максимальная мощность, расход электроэнергии, сила вибрации различных узлов при различных степенях загрузки, электрическое сопротивление силовых кабелей, а также измеряются все параметры изготовленного на данном станке тестового изделия.

В оценочной практике прямые методы определения физического износа применяются крайне редко.

Косвенные методы определения физического износа основаны на осмотре объектов и изучении условий их эксплуатации, данных о ремонтах и денежных вложениях для поддержания их в рабочем состоянии. Можно выделить следующие косвенные методы определения физического износа машин и оборудования:



  1. метод эффективного возраста (метод срока жизни);

  2. экспертный анализ физического состояния;

  3. метод потери прибыльности;

  4. метод потери производительности.


Метод эффективного возраста (метод срока службы)

Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.

Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т. д.

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни Тн) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или полный ресурс наработки).

Хронологический (фактический) возраст Т - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).


Остающийся срок службы То - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Эффективный возраст Тэ - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы).

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. Иногда для определения срока службы используются «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990г. №1072. При этом полагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Следует отметить, что при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы оборудования является обычно только ориентиром для оценщика.

Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.

Коэффициент физического износа для объектов с различным фактическим возрастом определяется по-разному.

1) Для сравнительно нового оборудования при нормальных условиях эксплуатации коэффициент физического износа определяется по формуле:
(5.16)

где: Т - хронологический возраст; Тн - срок службы.

Следует учитывать, что изготовленная и временно неэксплуатируемая машина, даже находясь на складе в условиях тщательной консервации, имеет частичное ухудшение технических характеристик, а, следовательно, и потери стоимости. В этом случае стоимость оборудования на момент начала эксплуатации может ощутимо отличаться от стоимости нового оборудования, и это следует учитывать при оценке стоимости.

Так, например, реэкспортные автомашины марки ВАЗ, поставляемые на внутренний рынок Украины из-за низкого спроса за рубежом, имеют потерю рыночной стоимости от 10 до 30%. А у этих автомашин, так же как и у изготовленных только что, нулевой срок эксплуатации. Потеря рыночной стоимости происходит из-за того, что за интервал времени от момента изготовления до момента продажи реэкспортная автомашина претерпела износ как физический (по следующим причинам: усталостные процессы в материалах, окисление и адсорбция смазочных материалов, коррозия, потеря эластичности резиновых и пластмассовых уплотнителей и шлангов, старение лакокрасочных покрытий и электроизоляционных материалов и т.п.), так и функциональный.

3)Для более старого, сложного оборудования, а также оборудования, проработавшего больше срока его экономической жизни и продолжающего ещё работать коэффициент физического износа определяется следующим образом:

(5.17)


где: Тэ - эффективный возраст;

То - остающийся срок службы.

4)Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:
(5.18)

Эффективный возраст объекта в данном случае — это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).



Пример. Задача состоит в том, чтобы определить эффективный возраст оборудования, оцениваемого в 2001 году. Мы знаем первоначальную стоимость и дату приобретения. Известно, что оборудование было приобретено новым в 1991, а в 1994 и 1996 годах были выполнены текущие ремонты. Капитальный ремонт был произведен в 1999 году с заменой некоторых агрегатов.

На первом шаге необходимо выработать соответствующую основу для сравнения, которой в этом случае является накопленная первоначальная стоимость. Она определяется путем применения соответствующего индекса стоимости (для данного примера принят равным 10% в год) к первоначальной стоимости для каждого года:




Дата приобретения

Первоначальная стоимость, грн.

Индекс стоимости

Накопленная первоначальная стоимость, грн.

1991

20 000

2,60

52 000

1994

2 000

1,95

3 900

1996

2 500

1,61

4 025

1999

17 400

1,21

21 054

Сумма

41 900




80 979

Если мы рассматриваем действительный возраст (или хронологический возраст) как количество лет с начала эксплуатации, то эффективный возраст отражает состояние актива. Если хронологический возраст -10 лет, то текущий возраст будет меньше, т.к. оборудование находится в лучшем состоянии в результате модернизации по сравнению с немодернизированным оборудованием.

Эффективный возраст может быть определен путем взвешивания инвестиций в актив или группу активов. Первоначальная стоимость в 41900 грн. и накопленная стоимость 80979 грн. вводят в заблуждение, потому что они включают в себя избыточное капиталовложение, сделанное в ходе обновления в 1999 году, поскольку эти стоимости дважды включают активы, которые были заменены в ходе обновления в 1999 году. Например, если насос был заменен в 1999 году, то обе стоимости учитывают его дважды - как часть первоначальной инвестиции в 1991 году и снова в 1999. Чтобы скорректировать стоимости, необходимо удалить избыточные инвестиции. Для этого мы вновь переводим стоимость обновления в 1999 году в стоимость 1991 года путем дисконтирования следующим образом:

(округленно 8100 грн.)
Первоначальная стоимость и накопленная стоимость затем уменьшаются на величину избыточных инвестиций на дату приобретения (в данном примере в 1991 г.). Итог представлен ниже:


Дата приобретения


Первоначальная стоимость, грн.


Накопленная первоначальная стоимость, грн.

1991

11 900

30 940

1994

2 000

3 900

1996

2 500

4 025

1999

17 400

21 054

Сумма

33 800

59 919

Следующим шагом является учет возраста капиталовложений.

Это выполняется умножением накопленной первоначальной стоимости на соответствующее количество лет:


Дата приобретения

Накопленная первоначальная стоимость, грн

Возраст инвестиций, лет

Взвешенные инвестиции, грн.*год

1991

30 940

10

30 9400

1994

3 900

7

27 300

1996

1996


4 025

5

20 125

1999

21 054

2

42 108




59 919




398 933

На последнем шаге определяется эффективный возраст. Это выполняется делением взвешенных капиталовложений на накопленную стоимость.


Результат - 6,66 года - приемлемая оценка эффективного возраста оборудования, которое мы оцениваем.

Задача, решенная в примере, была упрощена, чтобы проиллюстрировать используемые методы и понятия. Мы использовали информацию о стоимости как равноправную базу для сравнения. Существуют и другие соответствующие базы. Например, оценщик может рассматривать оценку эффективного возраста на основе производительности.

Для вычисления эффективного возраста можно использовать некоторые упрощенные методы, которые не дают столь же точные результаты, как метод, описанный в примере. Одной из технологий является использование информации о накопленной первоначальной стоимости для определения индекса составной стоимости и использование индекса стоимости при интерполяции. Если бы мы делали это в примере, то составной индекс стоимости, полученный делением накопленной первоначальной стоимости на первоначальную стоимость, составил бы 1,82. Интерполяция этого индекса стоимости в соответствии с принятым индексом стоимости (10%) указывает, что эффективный возраст оборудования составляет 6,3 года, что соответствует приблизительно 1995 году.

Иногда используют методику взвешивания первоначальной стоимости возрастом (то есть, первоначальная стоимость за вычетом избыточных инвестиций, умноженная на возраст в годах). Если эту методику использовать для предыдущего примера, то эффективный возраст составит 5,5 года.

Причины различий результатов, полученные с помощью таких упрощенных методик отражают упрощающие предположения, лежащие в основе плана взвешивания. Методика, использованная в примере, является наиболее точной, потому что фактически измеряется возраст капиталовложения на равноправной основе. Установление составного индекса стоимости и его интерполяция - не столь точный метод из-за процесса интерполяции, а также отклонений в индексе стоимости. Третья методика (первоначальная стоимость X возраст) - наименее точна, поскольку использование возраста в качестве основы подразумевает пропорциональные отношения, и, следовательно, предоставляет равный вес всем стоимостям
Экспертный анализ физического состояния

Этот метод предполагает привлечение экспертов для оценки фактического состояния машин и оборудования, исходя из их внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. В качестве экспертов можно использовать работников службы главного механика или ремонтной службы предприятия. Также оценщик может воспользоваться уже имеющимися данными периодически проводимых обследований состояния оборудования.

В общем случае можно воспользоваться оценочной шкалой определения физического износа, составленной на основании исследований специалистов - экспертов (табл. 5.4)7

Таблица 5.4

Оценочная шкала физического износа


Состояние оборудования

% обесценивания

Новое




Новое, смонтированное, и неиспользованное оборудование в превосходном состоянии

0

5


Очень хорошее




Как новое, однако несколько использованное и не требующее никаких ремонтов или замены деталей

10

15


Хорошее




Бывшее в употреблении, однако проходившее ремонт или модернизацию, находящееся в превосходном состоянии

20

25


30

35


Нормальное




Бывшее в употреблении, но требующее некоторого ремонта или замены деталей

40

45

50



55

60


Удовлетворительное (пригодное к использованию)




Бывшее в употреблении, находящееся в рабочем состоянии, однако требующее значительного ремонта

65

70


75

80


Плохое




Бывшее в употреблении , требующее значительной реконструкции, такой, как замена движущихся частей или основных структурных блоков

85

90





Состояние оборудования

% обесценивания

Неликвидное или утиль




Не имеющее реальных перспектив быть проданным, кроме возврата стоимости конструктивных материалов

97,5

100



Метод потери производительности машин и оборудования

В данном методе коэффициент физического износа рассчитывается как процентное снижение производительности оборудования на момент оценки стоимости по отношению к значению производительности на момент запуска объекта в эксплуатацию.



(5.19)


где: П0 и П - производительность оборудования соответственно на момент начала эксплуатации и на момент оценки;

n - показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе, ("коэффициент торможения", коэффициент Чилтона), среднее значение которого для большинства видов машин и оборудования в мировой практике принимается равным 0,6 - 0,7.
Метод потери прибыльности

Метод потери прибыльности базируется на допущении того, что нарастание физического износа пропорционально снижению доходности оборудования, т.е. сокращению чистой прибыли, получаемой от его эксплуатации. Данный метод применяется, если есть возможность подсчитать прибыль, то есть разницу между выручкой от продажи производимой на данном оборудовании продукции и суммарными издержками (затратами на энергию, материалы, зарплату, накладными расходами, затратами на ремонт и т.д.).



Коэффициент физического износа по этому методу определяется отношением снижения чистой прибыли к прибыли, которую давал объект, когда он был новым.

(5.20)


где: П0 - прибыль, получаемая при эксплуатации нового оборудования; Пt- прибыль на момент оценки.
Функциональный износ

Функциональный износ - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования. Такое уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение.

Функциональный износ проявляется с появлением объектов-конкурентов, а не постепенно, как физический износ.

По причинам, вызвавшим функциональный износ, выделяют моральный и технологический износ.



Моральный износ - это износ, причина которого - улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменении технических параметров или конструктивных решений, появлении новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с изменениями в структуре которых связан износ:

1) устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками).

В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изделий - по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.

2) устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. В результате развития новых технологий не только становится дешевле произвести или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.

Следует отметить, что первый вид морального износа ведет к удешевлению производства данного изделия, а второй к удешевлению эксплуатации готового.

3) устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д.

Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экологичным, эргономичным, обладает современным дизайном и пр.


Технологический износ - это износ, причина которого - различия в дизайне и составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект.

Например, изменение технологического процесса производства радиооборудования и повсеместный переход от навесного монтажа к песчаному привело к тому, что станки - автоматы по изготовлению монтажных точек перестали иметь спрос на предприятиях радиопромышленности.

Таким образом, технологический износ в отличие от морального делает рассматриваемое оборудование ненужным в принципе в рамках новой технологии.

Следует также отметить, что в отличие от морального технологический износ может быть определен лишь экспертно и, следовательно, приближенно.

Функциональный износ, обусловленный избыточными эксплуатационными расходами, сводится к расчету потерь, вызванных продолжением эксплуатации устаревшего оборудования. Оно определяется как текущая стоимость будущих избыточных операционных расходов в следующей последовательности:


  1. определяются эксплуатационные расходы по оцениваемому объекту;

  2. определяются аналогичные расходы по аналогичному современному оборудованию;

  3. определяется разница в эксплуатационных расходах (сумма избыточных ежегодных операционных расходов);

  4. учитывается влияние налогов (подоходного или налога на прибыль);

  5. определяется остающийся срок экономической жизни, в течение которого будут существовать эти избыточные расходы;

  6. капитализируются (переводятся в текущую стоимость) избыточные операционные расходы по соответствующей ставке дохода на весь остающийся срок экономической жизни.

Аналогично определяется функциональное устаревание, обусловленное избыточными материальными или энергетическими затратами.
Внешний (экономический) износ
Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами, такими как: законодательные изменения, ограничивающие или ухудшающие права собственности, потеря рынка и т.д.

Так как внешний износ - результат внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый объект в отдельности или их группу, то внешний износ чаще оценивается с применением доходного подхода. Среди причин экономического устаревания можно выделить следующие:



  1. сокращение спроса;

  2. возросшая конкуренция;

  3. изменения в структуре запасов сырья;

  4. рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;

  1. законодательные ограничения;

  2. изменения в структуре рынка товаров,

  3. факторы окружающей среды.

Основной причиной внешнего износа является законодательно установленные ограничения на использование оцениваемых объектов в связи с изменениями природоохранных норм и правил техники безопасности.

Величина внешнего износа приравнивается к уровню расходов, необходимых для модернизации машин и оборудования в целях выполнения законодательных норм.

При расчете величины внешнего износа используют принцип замещения, т.е. учитывают полезность объекта. В силу экономических причин часть оборудования (инвестиций, мощностей и т. д.) оказывается не задействованной и не приносит никакой пользы. А поскольку полезность объекта в связи с недоиспользованием меньше, чем у объекта, работающего с полной производительностью, то и стоимость его

уменьшается.

Коэффициент внешнего износа, связанный с недоиспользованием,

можно рассчитать по формуле:



(5.21)

где: Кв - коэффициент внешнего износа;



Рр - реальная мощность или реальная производительность объекта;

Рн - номинальная мощность или номинальная производительность

объекта;


n – “коэффициент торможения”, коэффициент Чилтона.

Иногда недоиспользование может быть причиной функционального устаревания, а иногда и физического износа оборудования. Например, если предприятие работает не в полную мощность по экономическим причинам, то потери, обусловленные недоиспользованием, относятся ко внешнему

износу; если же нарушен производственный баланс (имеются узкие участки производства), то потери могут быть отнесены на функциональный износ. Недоиспользование может возникнуть и в силу физических причин, таких как плохое техническое обслуживание, отложенный ремонт, недостаток запчастей и пр. Во всех случаях оценщик должен выявить причины и сопутствующие обстоятельства, приведшие к недоиспользованию техники, чтобы четко разделить виды износа и устаревания и правильно их учесть. Внешний износ, обусловленный снижением спроса на продукцию, низкой покупательной способностью, определяется, как правило, экспертным путем.

В целом, внешний износ зависит от влияния слишком большого числа факторов. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание необходимо глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности.


Выводы

Затратный подход достаточно широко применяется для оценки специальных и уникальных объектов машиностроения, а также при оценке устаревших машин и оборудования, выпуск которых в настоящее время не осуществляется.



Достоинства

Универсальность. Возможность применять для различных видов оборудования, включая специальное и уникальное.

Возможность точнее учесть влияние износа (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), делать детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе, благодаря расчету по отдельным единицам оборудования.

Используются данные из финансовых и учетных документов, поэтому результаты легко обосновать.



Недостатки

Стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно и технологически рациональных объектов занижается.

Расчеты излишне детализированы и потому трудоемки.

Затраты могут быть искажены специфическими особенностями предприятия-изготовителя, где собиралась информация, и отличаться от среднеотраслевых затрат.

Невозможно полностью оценить внешний износ.

Субъективный характер оценки износа.


5.4 Оценка машин и оборудования с использованием сравнительного подхода
Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты, вычислительная техника, бытовое оборудование и многие другие виды стандартного серийного оборудования.

Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип - принцип замещения: покупатель не заплатит за объект больше, нежели существующая минимальная цена за объект аналогичной полезности. С позиций сравнительного подхода это означает, что если на рынке имеется несколько объектов с аналогичной полезностью, то спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

Сравнение объектов должно проводиться:


  • с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

  • с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

В качестве исходной информации могут быть:

  • реальные цены известных сделок купли-продажи подержанного оборудования;

  • цены прейскурантов или каталогов производителей или дилеров на подержанное оборудование;

  • цены предложений;

  • индексы цен.

Поскольку полученная таким образом информация имеет различную ценность и доступность, сравним пути ее получения по этим критериям.

Цены реальных сделок

Источники:

личные связи;

пресса и специализированные издания.

Уровень полезности информации.

наиболее точно отражает уровень цен на конкретный момент;

дает возможность получения информации об условиях сделки.

Цены прейскурантов и каталогов

Источники:

доступны по запросам.



Уровень полезности информации:

точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия;

это лишь номинальные или базовые цены, в которых не отражены различные скидки, которые может получить покупатель в случае реальной сделки.

Цены предложений о продаже или покупке Источники:

объявления о продаже подержанного оборудования в различных печатных изданиях;

доступны по запросам, однако необходима определенная тактика для надежного получения информации.

Уровень полезности информации:

точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические условия; содержат некоторое завышение или занижение.



Индексы иен

Источники:

общеэкономические и отраслевые издания.



Уровень полезности информации:

являются вспомогательной информацией и непосредственно использоваться не могут.

Кроме указанных источников информация для всех видов цен может быть получена по каналам Internet.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Поэтому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

Можно выделить 2 группы поправок:

поправки на техническую сопоставимость;

поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Поправки на техническую сопоставимость.

Различают поправки на:



  • типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);

  • комплектацию;

  • возраст;

• состояние.
Поправки на типоразмер.

В данном случае для определения цены используется следующая зависимость:



(5.22)


где: Цо, ЦА – цены объекта и аналога соответственно;

По, ПА – соответствующий типоразмер;

n – показатель торможения цены.

Поправки на комплектацию

Поправки на комплектацию осуществляются путем прибавления или вычитания стоимости дополнительных приспособлений или устройств, которые присутствуют или отсутствуют в комплектации оцениваемого устройства по сравнению с аналогом.



Поправки на возраст

Поправки на возраст можно учесть по формуле аналогичной описанной при рассмотрении поправок на типоразмер с той разницей, что вместо показателя типоразмера подставляется величина наработки или возраст аналога и оцениваемого объекта. При этом коэффициент торможения имеет отрицательную величину, поскольку с увеличением возраста стоимость уменьшается.



Поправки на состояние

Поправки на состояние учитываются после анализа мероприятий, которые необходимо выполнить для приведения оцениваемого объекта в предпродажное (или исправное) состояние. Поправки вводятся путем вычитания затрат на выполнение данных мероприятий.



Поправки к ценам на различия в условиях продажи

Поправки на различия в условиях продажи означают приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведения продаж. К числу наиболее важных и распространенных поправок относятся поправки на уторгование, срок поставки, дату продажи, размер партии и условия платежа, местоположение объекта при продаже (разница в ценах на демонтаж и транспортировку).


Методы сравнительного подхода

Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

В мировой практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:


  1. метод прямого сравнения продаж;

  2. метод аналогового сравнения продаж;

  3. метод процента восстановительной стоимости.


Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Применяется для универсального и серийного оборудования.

Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта будут определяться только состоянием объекта и условиями продажи.

Скорректированная стоимость аналога (стоимость объекта оценки) на момент оценки будет определяться по формуле:

(5.23)

где: Цо- цена продажи аналога;



Кд - индекс изменения стоимости от даты продажи аналога до даты оценки;

Цдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и аналог. Рассчитывается с учетом реально накопленного износа.
Метод аналогового сравнения продаж предполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.).

Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводя к дате оценки с учетом инфляции, и определяют стоимость аналога на момент оценки.

При этом предполагается, что все виды износа сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов.
Метод процента восстановительной стоимости определяет соотношение между ценой продажи и полной восстановительной стоимостью (полной стоимостью воспроизводства или полной стоимостью замещения) объекта на момент продажи, то есть между возрастом объекта, ценой продажи и стоимостью.

Если статистический анализ цен продаж аналогичных объектов показывает, что цена продажи объекта такого же возраста, что и оцениваемый колеблется, например, в пределах от 40% до 50% от стоимости воспроизводства, то стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана путем определения его текущей стоимости воспроизводства и применением к ней указанных процентов.

Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется при оценке, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.

Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.


  1. Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам, уточняют структуру цены (с учетом НДС или без учета НДС). Проверяют также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

  2. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

  3. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан на дату оценки.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования оборудования. Чтобы определить стоимость оборудования по месту использования (стоимость установленного оборудования для продолжения использования), надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Сравнительный подход может применяться как в целом к объекту, так и к его отдельным частям.

При этом предполагают, что сборка подобного объекта несложна и может быть осуществлена самим потребителем.

Последовательность работ при использовании данного подхода следующая:



  • анализируется структура оцениваемого объекта и состав его основных частей, которые могут быть приобретены отдельно;

  • собирается ценовая информация по каждой части объекта;

  • вводятся поправки на стоимость каждой составляющей;

  • стоимость определяется как сумма стоимостей составляющих.



Выводы
Сравнительный (рыночный) подход наилучшим образом применим для серийно выпускаемых машин и оборудования.

Достоинства

  • наиболее точно отражает стоимость объекта на дату оценки;

  • относительно прост в применении.

Недостатки

  • необходимость ведения большого количества баз данных, что требует больших трудозатрат на их формирование. Хотя данный недостаток в конечном итоге превращается в преимущество, когда базы данных уже сформированы.

  • недостаток аналогов продаж.

  • субъективность сравнения.

  • недостаточность знаний относительно условий продаж.

  • устаревание данных о продажах.


5.5 Оценка машин и оборудования с использованием доходного подхода
Подход по доходу обычно не применяется для оценки индивидуальных единиц машин и оборудования, но может служить для проверки правильности оценки, когда активы оцениваются как часть бизнеса. Причинами неприменимости доходного подхода для оценки индивидуальных единиц машин и оборудования являются:

Трудно предсказать доход от эксплуатации отдельной единицы машин и оборудования.

Трудно выделить доход от эксплуатации отдельной единицы машин и оборудования из общего дохода предприятия.

Первая причина обусловлена тем, что даже для тех машин и оборудования, которые непосредственно могут приносить доход (копировальная техника, грузовые автомобили, мини-типографии, пассажирские и грузовые суда и т.д.), необходима определенная инфраструктура: эксплуатирующий и обслуживающий персонал, бухгалтерия, менеджмент, помещения для персонала и вспомогательного оборудования и материалов, оборотные активы и т.д. Поскольку доход создается всеми активами, то возникает необходимость выделения дохода от эксплуатации оцениваемой машины и оборудования из общего дохода предприятия.

Решение данной проблемы может быть найдено на основе оценки стоимости оборудования как одного из факторов производства на предприятии и определении долевого коэффициента оцениваемой единицы оборудования в составе машинного комплекса предприятия.

Алгоритм оценки стоимости отдельной единицы оборудования имеет вид:



  1. Рассчитывается доход от эксплуатации предприятия.

  2. Рассчитывается часть дохода, относимая к земельному участку.

  3. Рассчитывается часть дохода, приходящаяся на здания и сооружения.

  4. Рассчитывается часть дохода, приходящаяся на нематериальные активы.

  1. Методом остатка рассчитывается часть дохода, приходящаяся на машинный комплекс.

  2. Методом капитализации или дисконтирования рассчитывается стоимость машинного парка предприятия.

Определяется стоимость оцениваемой машины или оборудования путем умножения стоимости всего машинного парка предприятия на долевой коэффициент оцениваемой машины, который может быть определен на основе доли балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного комплекса, либо доли ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего комплекса или на основании критерия значимости, установленного компетентным экспертом.

Полученное значение в значительной степени зависит от способа определения долевого коэффициента оцениваемой машины в стоимости всего машинного комплекса предприятия, выбор которого во многом носит субъективный характер.

Такой подход к оценке оборудования применяется для внутренних потребностей менеджмента (собственников) предприятия при оценке эффективности используемых предприятием факторов производства.

Для целей оценки доходный подход может быть использован для определения величины внешнего износа установленного оборудования. Если оценка по доходу равна или больше, чем справедливая рыночная оценка установленного оборудования, то справедливая рыночная оценка машины или оборудования равна справедливой рыночной оценке установленного оборудования и никакого дополнительного внешнего износа не существует.

Превышение оценки по доходу справедливой рыночной стоимости установленного оборудования свидетельствует о наличии у предприятия неучтенных нематериальных активов. Если оценка по доходу меньше справедливой рыночной оценки установленного оборудования, то дополнительный внешний износ присутствует. В этом случае справедливая рыночная оценка установленного оборудования должна быть уменьшена до уровня оценки по доходу, которая является справедливой рыночной оценкой. Следует отметить, что прежде, чем назначать внешний износ, необходимо убедиться, что не существует других причин снижения доходности предприятия (неэффективный менеджмент, ошибки в стратегии развития предприятия и т.п.), а также что доходность предприятия занижена искусственно.

Для некоторых отраслей украинской промышленности, испытывающих серьезный экономический кризис, может получиться, что оценка по доходу равна или меньше ликвидационной стоимости актива. В этом случае справедливая рыночная стоимость равна ликвидационной стоимости и актив может быть благоразумно продан для ликвидации, а не для продолжения эксплуатации.

Все вышесказанное относится к большинству видов машин и оборудования. Исключения составляют:


  1. машины и оборудование, сдаваемые в аренду;

  2. судоходные средства.

Для машин и оборудования, сдаваемых в аренду, базой для определения чистого операционного дохода являются ставки арендной платы. Однако перед использованием ставок арендной платы для расчета чистого операционного дохода эксперт обязан убедиться, в том, что используемые ставки являются рыночными, а не некоторой символической платой, сопровождающей услуги, не имеющие отношение к аренде оборудования, или наоборот — ставки арендной платы завышены для получения сверхприбылей. В условиях недостаточного развития рынка аренды машин и оборудования на Украине выполнить проверку рыночности ставок арендной платы довольно затруднительно. Поэтому в таком виде доходный подход для оценки машин и оборудования используется достаточно редко.

Судоходные средства имеют возможность приносить доход владельцу. Для этих объектов доходный подход является основным при определении стоимости.

Некоторые эксперты относят судоходные средства к «доходной недвижимости». Такой подход предполагает и соответствующую методику оценки.

Методика оценки судоходных средств с использованием доходного подхода изложена ниже.






Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   19   20   21   22   23   24   25   26   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница