Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости



страница25/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   ...   21   22   23   24   25   26   27   28   ...   47

Сравнительный подход
Так как автотранспортные средства - продукция массового потребления и число сделок купли-продажи достаточн9 велико, то ценовая информация стабильна и доступна.

Сравнительный подход является основным при оценке транспортных средств. Исходная информация при использовании рыночного подхода - многочисленные справочники с ценами на подержанные автомобили отечественного и зарубежного производства. Кроме того, информация о ценах может быть получена по каналам Internet.

Основными элементами сравнения для транспортных средств являются год выпуска, комплектация, техническое состояние, условия продажи, а второстепенным - пробег.

После сопоставления оцениваемого объекта и аналога и выявления всех различий, необходимо внести поправки. Методика внесения поправок изложена выше при рассмотрении общей методологии сравнительного подхода.

Пример. Оцениваем автомобиль Toyota RAV4 2.0i (трехдверный) выпуска 2001 г. (июль). Пробег автомобиля с начала эксплуатации составляет 10795 км. В результате осмотра установлено, что автомобиль на ходу, все агрегаты, подвеска, и приборы работоспособны, кузов повреждений не имеет. Комплектация автомобиля соответствует характеристики «полный фарш». Дата оценки 31.01.2002 г.

Требуется определить рыночную стоимость автомобиля.

В результате анализа базы данных предложений продажи автомобилей удалось найти близкий аналог оцениваемого автомобиля. Найденный аналог - автомобиль Toyota RAV4 2.0i (трехдверный) выпуска 2001 г. - отличается от оцениваемого только меньшим пробегом. Пробег аналога составляет 1 100 км. Цена предложения аналога составляет 25 800 долл. США или 137 282 грн., торг возможен.

Поскольку возможность торга не отрицается, следует рассчитать поправку на уторгование. В соответствии с «Научно-методическими рекомендациями...» при использовании рыночной цены предложения на ТС в Украине из данных справочной литературы, следует учитывать, что она, как правило, превышает действительную стоимость на величину до 20%. Сопоставление цен предложения и продажи для автомобиля Toyota RAV4 2.01, приведенных в «Бюллетене автотовароведа», показал, что для данного автомобиля в среднем цена предложения превышает действительную стоимость на 11%. Исходя из этого, стоимость продажи аналога составит:

137 282 * (1 - 0,11) = 122 181 грн.

Недопробег аналога по сравнению с нормативным пробегом составляет 6400 км. В соответствии с «Бюллетенем автотовароведа» корректировка стоимости составит +0,8%. Оцениваемый автомобиль имеет перепробег по сравнению с нормативным составляет 3 295 км. Корректировка стоимости составит -1,0%. Общая корректировка стоимости аналога по пробегу составляет —1,8%.

В этом случае стоимость оцениваемого автомобиля составит:

122 181 * (1 - 0,018) = 119 982 грн.



6.3 Оценка летательных аппаратов и связанного с ними оборудования
Данный параграф представляет собой краткое практическое и учебное руководство по оценке стоимости летательных аппаратов и их подкласса - воздушных судов (далее по тексту - ЛА и ВС соответственно), а также их комплектующих изделий.

Рынок ЛА в основном формируется за счет самолетов, вертолетов, экранопланов и других типов ЛА, используемых для транспортировки пассажиров и грузов, выполнения сельскохозяйственных работ и других целей применения авиации в народном хозяйстве. Кроме того, имеются сегменты рынка ЛА, предназначенных для удовлетворения других, весьма разнообразных потребностей: военных, научно-исследовательских, .спортивных, развлекательных, учебных и т.п. Развивается рынок космических ЛА и их основных элементов, например, двигателей.

При оценки рыночной стоимости ЛА в Украине в настоящее время необходимо учитывать следующие внешние экономические факторы:


  • специфические требования, предъявляемые к ЛА;

  • эксплуатация ЛА производится, как правило, на основе планово-предупредительной концепции эксплуатации;

  • стагнирующее и несбалансированное состояние рынка ЛА;

  • значительное отклонение зафиксированных в юридических документах цен сделок от фактически реализованных по дополнительным поставкам (как правило, недоступных для оценщиков);

  • отсутствие отечественной специализированной системы ценовой и рыночной информации;

  • кризисное экономическое положение большинства производителей и пользователей авиационной техники;

  • появление на рынке Украины ЛА производства стран дальнего зарубежья, которые существенно превосходят большинство типов отечественной авиатехники.

Необходимость учета сложности и специфики ЛА, а также действие перечисленных выше факторов, накладывает значительные ограничения на возможности прямого использования общих методик, предназначенных для оценки машин и оборудования.

Основными специфическими требованиями, предъявляемыми при эксплуатации ЛА, являются требования по обеспечению сохранения заданного уровня безопасности и основных эксплуатационно-технических характеристик от момента выпуска (ввода в эксплуатацию) до списания, а также требования списания и проведения ремонтных работ по мере выработки назначенных ресурсов. Аналогичные требования предъявляются и к другим сложным и дорогостоящим объектам, таким например, как специальные транспортные средства, объекты ядерной энергетики, химическое оборудование и т.д. Поэтому изложенные ниже методики могут применяться и к подобным объектам.

Основные термины и определения

Летательный аппарат - устройство для полетов в атмосфере Земли или в космическом пространстве.

Воздушное судно — летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Гражданское воздушное судно - воздушное судно, используемое в целях обеспечения потребностей граждан и экономики.

Государственное воздушное судно - воздушное судно, используемое для осуществления военной, пограничной, милицейской, таможенной и другой государственной службы, а также для выполнения мобилизационных и оборонных задач.

Экспериментальное воздушное судно - воздушное судно, используемое для проведения опытно-конструкторских, экспериментальных, научно-исследовательских работ, а также испытаний авиационной и другой техники.

Основные летно-технические (летно-тактические) характеристики — комплекс количественных показателей, определяющих возможности летательных аппаратов выполнять свое целевое назначение.

Работоспособность - состояние летательного аппарата и (или) его частей, при котором они способны выполнять заданные функции, сохраняя значения параметров в пределах, установленных нормативно-технической документацией.

В соответствии с требованиями нормативных документов летательные аппараты эксплуатируются только в исправном состоянии.



Исправным называется ЛА, на котором выполнены все предусмотренные регламентом технической эксплуатации виды работ и ремонтов, устранены обнаруженные дефекты и неисправности и имеется остаток ресурса.

Ресурс конструкции ЛА (двигателя, агрегата, оборудования и т.п.) - продолжительность функционирования (наработка) до наступления предельного состояния, при котором дальнейшая эксплуатация прекращается по требованиям безопасности или эффективности эксплуатации.

Назначенный ресурс - ресурс, при достижении которого эксплуатация прекращается независимо от состояния объекта. Составной частью назначенного ресурса является межремонтный ресурс.

В процессе эксплуатации в результате проведения специальных ресурсных исследований и испытаний периодически принимаются решения об увеличении назначенного ресурса, который постепенно увеличивается от начального назначенного ресурса до ранее предполагавшегося (или большего) значения ресурса до списания

ЛА (элемент ЛА) может эксплуатироваться в пределах установленных ресурсов, выраженных в часах налета, в календарном сроке службы (в годах) и других параметрах, определяющих продолжительность функционирования объекта. Например, для самолета Ту-154М установлены следующие ресурсы8

назначенный ресурс -20 000 летных часов;



  1. 000 посадок;

  2. лет службы;

межремонтный ресурс - 9 000 летных часов;

4 650 посадок;

6 лет службы;

возможное увеличение

назначенного ресурса - 30 000 летных часов;

15 000 посадок;

20 лет службы;

межремонтного ресурса - 18 000 летных часов;

9 300 посадок;

11 лет службы.

Следует отметить, что для некоторых типов ЛА может использо-ваться концепция эксплуатации «по состоянию», которая не предусматривает директивно установленных назначенных ресурсов. Техническое обслуживание, ремонт и списание в этом случае производятся в зависимости от фактического технического состояния объектов.
Классификация летательных аппаратов

По функциональному назначению ЛА делятся на:

а) научно-исследовательские (экспериментальные);

б) народно-хозяйственные (пассажирские, грузовые, сельскохозяйственные и т.п.);

в) военные;

г) спортивные.

По принципам действия различаются:

а) аэростатические (воздухоплавательные) ЛА - аэростаты, стратостаты, дирижабли, гибридные ЛА;

б) аэродинамические ЛА:


  • планеры, самолеты, махолеты, экранопланы, крылатые ракеты;

  • автожиры, вертолеты, летающие платформы с несущим винтом и т.п.;

  • аппараты с несущим корпусом;

  • гибридные аппараты - аппараты вертикального взлета и посадки;

в) космические ЛА;

г) ракеты - ракеты-носители, боевые ракеты, научно-исследовательские (геофизические, метеорологические) и т.д.;

д) гибридные летательные аппараты - воздушно-космические самолёты.

По наличию экипажа ЛА делятся на пилотируемые и беспилотные, по степени повторности использования - на одно- и многоразовые.

Особенности эксплуатации каждого типа летательного аппарата определяются на основании следующих эксплуатационных документов:


  • Единых регламентов технической эксплуатации.

  • Технического описания.

  • Формуляров.

С учетом особенностей эксплуатации летательных аппаратов, в частности, наличия различных назначенных ресурсов у планера с оборудованием, двигателей, воздушных винтов, если самолет турбовинтовой, лопастей вертолета, стоек шасси и т.д., для целей оценки летательный аппарат условно можно разделить на три составляющие:

  • планер вместе с оборудованием;

  • двигатель (двигатели);

  • дополнительное оборудование, ресурс которого отличается от ресурса планера.

Кроме того, нормативные эксплуатационные документы запрещают эксплуатацию неисправных ЛА.

Исходя из этого, стоимость летательного аппарата может быть представлена как сумма стоимостей данных элементов:



(6.7)
где: CП- стоимость планера вместе с оборудованием;



СДi - стоимость i-того двигателя;

CДОj - стоимость j-того типа оборудования, ресурс которого отличается от ресурса планера;

CДР - стоимость дополнительных работ по вводу в эксплуатации самолета (капитального ремонта, выполнения регламентных работ, устранения неисправностей и т.д.).
Затратный подход

Данный подход основывается на изучении возможностей инвестора по воссозданию оцениваемых активов и предполагает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение нового летательного аппарата.

В общем случае исходными данными для оценки служат следующие технические и эксплуатационные характеристики:

для планера:

назначенный ресурс планера;

межремонтный ресурс планера;

налет с начала эксплуатации в часах;

налет после последнего ремонта в часах ;

сроки хранения самолета (в случае, если он не летает).



для двигателя:

назначенный ресурс двигателя;

межремонтный ресурс двигателя;

налет с начала эксплуатации в часах;

налет после последнего ремонта в часах:

для дополнительного оборудования:

назначенный ресурс;

межремонтный ресурс;

налет с начала эксплуатации в часах;

налет после последнего ремонта в часах.

Кроме технических данных необходимы следующие экономические показатели:

стоимость нового планера;

стоимость нового двигателя;

стоимость нового оборудования, ресурс которого отличается от ресурса планера;

стоимость капитального ремонта (планера, двигателя, дополнительного оборудования);

стоимость работ по приведению самолета в исправное состояние (если самолет неисправен);

Оценка восстановительной стоимости производится для каждого из выделенных элементов конструкции в отдельности с учетом условий его эксплуатации.

В качестве основополагающего предположения принимается, что стоимость выделенного элемента конструкции линейно снижается от стоимости нового (СН) до его стоимости ликвидации (СЛ) пропорционально коэффициенту наработки.

Вместе с тем, необходимость проведения ремонтов в определенные интервалы времени нарушает линейный характер зависимости.

После проведенного ремонта стоимость элемента конструкции увеличивается на величину устраненного износа (стоимости ремонта), однако не восстанавливается до первоначального значения вследствие наличия неустранимого износа.

Таким образом, в общем случае график изменения стоимости отдельного элемента конструкции может быть приведен к виду, показанному на рисунке 6.1.

На данном рисунке введены следующие обозначения:

СН - стоимость нового элемента конструкции;

СПР - стоимость элемента конструкции после ремонта;

СДР - стоимость элемента конструкции до ремонта;

СР - стоимость ремонта;

СЛ -стоимость ликвидации элемента конструкции;



KiP- коэффициент выработки ресурса на момент 1-го ремонта;

Tн- назначенный ресурс;

Кн - коэффициент наработки, который определяется по формуле:

(6.8)

где Т- текущая наработка.

Исходя из графика, весь жизненный цикл эксплуатации элемента конструкции можно разбить на 3 характерные участка.

Для любого эксплуатационного участка текущая стоимость может быть определена путем решения уравнения отрезка в координатном виде:


(6.9)
где х- текущий коэффициент наработки Кн



x0 – коэффициент наработки в точке начала эксплуатационного отрезка;

x1 – коэффициент наработки в точке конца эксплуатационного отрезка;

y - текущая стоимость элемента конструкции (С);

y0 – стоимость элемента конструкции в начале эксплуатационного отрезка;

y1 – стоимость элемента конструкции в конце эксплуатационного от резка.

Рис. 6.1 График изменения стоимости конструктивного элемента самолета за период эксплуатации.

Для введенных нами обозначений получим:

для 1 участка

(6.10)

для 2 участка

для 3 участка

(6.12)

Таким образом, алгоритм определения стоимости каждого конструктивного элемента можно свести к вычислению его параметров (Т, Тн, Тір, ...Тпр, СН, СЛ, СР) и определению того, на каком именно участке жизненного цикла находится оцениваемый конструктивный элемент ЛА.

Иногда при расчете стоимости ЛА на начальных этапах эксплуатации не учитывают стоимость ликвидации, поскольку это не приводит к существенным погрешностям (стоимость ЛА значительно превосходит стоимость ликвидации). Учет стоимости ликвидации на последнем этапе жизненного цикла ЛА обязателен. Кроме того, при расчетах стоимости ЛА до первого капитального ремонта иногда не учитывают стоимость капитального ремонта. Такое упрощение возможно только, если наработка (максимальная по одному из видов ресурсов) невелика.

Пример. Оценке подлежит самолет ТУ-154М выпуска 1991 г. без 3 двигателей. Капитальные ремонты самолета не проводились. Дата оценки 31.08.2000 г.

Наработка планера самолета составляет: по назначенному ресурсу - 45,4% по сроку службы; 18,4% в часах налета; 12,6% по количеству посадок; по межремонтному ресурсу: 82,5% по сроку службы; 30,7% в часах налета; 20,3% по количеству посадок.

Наработка вспомогательной силовой установки ТА-6А составляет: по назначенному ресурсу - 33,7% по количеству запусков; 29,2% по газочасам; по межремонтному ресурсу - 67,4% по количеству запусков; 58,4% по газочасам.

Согласно ведомости некомплекта самолет неукомплектован оборудованием на сумму $67300.

Требуется определить рыночную стоимость самолета. Поскольку цены на самолет и его конструктивные элементы приводятся в долларах США, расчет проводим в долларах США.

Исходя из условий примера, принимаем в качестве коэффициента наработки его максимальные значения: планера - 45,4% по назначенному ресурсу; 82,5% по межремонтному ресурсу; ВСУ - 33,7% по назначенному ресурсу; 67,4% по межремонтному ресурсу.

По данным завода изготовителя стоимость продажи нового самолета ТУ-154М с полным комплектом оборудования без НДС в 1 квартале 2000 г. составила $3500000. Поскольку данная величина является стоимостью продажи, скидку на уторгование не начисляем.

Поскольку данная величина представляет собой стоимость новых самолетов, на которых установлено современное оборудование, отвечающее требованиям ИКАО, и выполнены доработки по бюллетеням, то ее следует скорректировать в следующих размерах:

$87 500 - стоимость стационарной кислородной системы с учетом монтажа и технической документации;

$15 0000 - стоимость системы предупреждения столкновений в воздухе TKAS II с учетом монтажа и технической документации;

$8 000 - стоимость системы спутниковой навигации KLN-90;

$24 000 - стоимость доработки аппаратуры КУРС МП-2 по бюллетеню 97БД;

$9 000 - стоимость доработки радиостанции УКВ «Баклан-20» с сеткой частот f =8,33 кГц;

$32 000 - стоимость доработки системы противопожарной защиты второй силовой установки.

Общая стоимость отсутствующего оборудования и не проведенных доработок составляет $310 500.

Стоимость двигателя Д-30КУ-154 на дату оценки по данным завода-изготовителя составляет с учетом НДС $880 000. Предприятие готово рассмотреть встречные предложения, что позволяет эксперту назначить скидку на уторгование (принимается в размере 15%). Тогда стоимость нового двигателя без учета НДС и с учетом скидки на уторгование составит $623 300.

Стоимость нового ВСУ ТА-6А по данным завода-изготовителя составляет с учетом НДС $110 000. Эксперт рассматривает данную величину как цену предложения и назначает скидку на уторгование в размере 15%. Тогда стоимость нового ВСУ без учета НДС и с учетом скидки на уторгование составит $77 900.

Тогда восстановительная стоимость планера с учетом некомплекта оборудования составит:

$3 500 000 - $310 500 - 3*$623 300 - $77 900 - $67 300 = $1 174 400

Стоимость капитального ремонта планера по данным авиаремонтного предприятия составляет $400000. Поскольку выработка межремонтного ресурса ВСУ невелика, в расчетах стоимости ВСУ стоимость капитального ремонта не учитываем.

Стоимость ликвидации планера составляет $8 942, ВСУ - $159.

Тогда стоимость планера составит:

0,825-(($1 174 400 - $8 942) - 0,454 / 0,825 - $400 000 - ($1 174 400 - $8 942)) + ($1 174 400 - $8 942) = $403 100.

Стоимость ВСУ составит:

0,674-(($77 900 - $159) - 0,337 / 0,674 - ($77 900 - $159)) + ($77 900 - $159) = $51 500.

Таким образом, стоимость самолета ТУ-154М без двигателей составляет:

$403 100 + $51 500 = $454 600
Сравнительный подход

Существуют два метода оценки ЛА на основе сравнительного подхода:

метод прямого сравнения продаж;

метод корреляционного моделирования стоимости.


Метод прямого сравнения продаж

В настоящее время информационная база об условиях продаж ЛА и их результатах недостаточно полна, поэтому метод прямого сравнения продаж может очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В общем случае элементами сравнения являются:

права собственности (учитываются ограничения на права собственности);

условия финансирования (учитываются условия расчетов, которые влияют на цену продажи);

условия продажи (данная корректировка отражает нетипичные для рынка отношения продавца и покупателя);

состояние рынка (учитываются изменения рыночных условий, происходящих с течением времени: инфляция, изменения налогового законодательства, изменения в спросе и предложении и т.п.);

комплектация (учитывается наличие (отсутствие) дополнительного оборудования, расширяющего функциональные характеристики ЛА);

характеристики наработки ЛА и его отдельных агрегатов (корректировка производится путем коррекции стоимости аналога на величину выработки ресурса по каждому из конструктивных элементов, определенных как составляющие стоимости самолета);

техническое состояние (учитывается стоимость дополнительных работ по приведению ЛА в исправное (предпродажное) состояние).

Особенностью ЛА как объекта оценки является то, что в качестве аналога продаж может выступать только ЛА точно такой же модели. Это можно объяснить тем, что в авиации сложилась ситуация, что каждый новый тип самолета (вертолета) определенного класса фактически представляет собой новое поколение, и стоимости самолетов (вертолетов) разных поколений зачастую отличаются на порядок. Сравнение с зарубежными аналогами на современном этапе также можно считать не совсем корректным, так как при создании и разработке отечественных и зарубежных самолетов (вертолетов) использовались различные концептуальные подходы, которые существенно влияют на их стоимость.

В общем виде алгоритм коррекции стоимости ЛА в соответствии с характеристиками наработки (без учета дополнительных работ) можно представить следующим образом:




  1. определение стоимости двигателей и прочих конструктивных элементов, имеющих ресурс, отличный от ресурса планера, ЛА-аналога по сведениям об аналогах их продаж на вторичном рынке с учетом выработки ими ресурса;

  2. определение стоимости планера ЛА-аналога путем вычитания стоимости двигателей и прочих конструктивных элементов;

  3. определение стоимости планера оцениваемого ЛА путем коррекции стоимости планера ЛА-аналога на величину, пропорциональную наработке самолета;

  4. определение стоимости двигателей и прочих конструктивных элементов оцениваемого ЛА по сведениям об аналогах продаж двигателей и прочих конструктивных элементов с учетом выработки ими ресурса;

  5. определение стоимости оцениваемого ЛА без учета стоимости дополнительных работ по приведению ЛА в исправное (предпродажное) состояние путем суммирования стоимостей отдельных оцененных компонентов.



Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   21   22   23   24   25   26   27   28   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница