Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости



страница26/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   ...   22   23   24   25   26   27   28   29   ...   47

Пример. Оценке подлежит самолет с одним двигателем. В качестве упрощения примем, что прочие конструктивные элементы, ресурс которых отличается от ресурса планера на оцениваемом самолете отсутствуют. Налет самолета с начала эксплуатации составляет 5000 летных часов при ресурсе планера 10000 летных часов. Наработка двигателя с начала эксплуатации составляет 3000 летных часов при ресурсе 6000 летных часов. При поиске аналога удалось найти на вторичном рынке самолет того же типа с налетом планера 4000 летных часов и наработкой двигателя 4000 летных часов. Цена продажи аналога составляет $10000.

На первом шаге на вторичном рынке находим аналог продажи для двигателя самолета-аналога. По данным о продажах стоимость двигателя с наработкой 2000 часов составляет $4000. В соответствии с алгоритмом находим стоимость двигателя самолета-аналога путем коррекции стоимости двигателя-аналога пропорционально их наработке:



На втором шаге находим стоимость планера самолета-аналога путем вычитания стоимости двигателя из стоимости самолета:

$10 000-$2 000 = $8 000.



На третьем шаге находим стоимость планера оцениваемого самолета путем коррекции стоимости планера самолета-аналога пропорционально их наработке:



На четвертом шаге находим стоимость двигателя оцениваемого самолета (при этом, возможно, придется искать на вторичном рынке другой двигатель-аналог в случае, если наработка двигателя оцениваемого самолета и двигателя самолета-аналога существенно отличаются):



На пятом шаге определяется стоимость оцениваемого самолета путем суммирования стоимости планера и двигателя:

$6 667+ $3000 = $9 667.

Таким образом, стоимость оцениваемого самолета без учета работ по приведению самолета в исправное (предпродажное) состояние составляет $9 667.

Для получения конечного значения стоимости самолета необходимо определить объемы и стоимости дополнительных работ по приведению самолета в исправное состояние (Сдр).

Дополнительные работы, которые необходимо выполнить для приведения самолета в исправное состояние могут быть следующие:

обязательные работы, которые выполняются при определенном налете или истечении срока хранения самолета (регламентные работы определенного объема или ремонты). Информация о необходимости выполнения работ получается на основании сопоставления записей Формуляров ЛА (двигателей, паспортов на прочие конструктивные элементы) и Единых регламентов технической эксплуатации;

устранение дефектов и неисправностей. Наличие дефектов и неисправностей определяется с помощью внешнего осмотра самолета и проверки под током и фиксируется в Формуляре ЛА (формуляре двигателя), а также в Акте технического состояния оцениваемого ЛА. В авиации чаще всего устранение дефектов и неисправностей осуществляется путем замены отказавших блоков или агрегатов. Поэтому в простейшем случае стоимость данных работ можно принять равной стоимости необходимого к замене агрегата или блока.
Метод корреляционного моделирования стоимости

Данный метод применяется в случае невозможности применения метода прямого сравнения продаж (например, из-за отсутствия данных).

В этом случае возможна разработка и применение корреляционно-регрессионных моделей, основанных на данных о продажах аналогов, основные летно-технические характеристики которых незначительно отличаются от характеристик объекта оценки.

В результате обработки статистических данных по стоимостям продаж аналогов за определенный период времени (необходимо приведение данных о продажи к дате оценки, например, по индексам инфляции или курсу доллара США) получают многофакторную (корреляционную или регрессионную) модель стоимости.

Следует отметить, что этап выбора значимых факторов и построения вида модели требует от эксперта глубокого понимания взаимосвязей характеристик ЛА и его стоимости. Ошибки на данном этапе могут привести к существенному искажению результатов. Поэтому использование данного метода создает для эксперта значительные трудности.

6.4 Оценка аэродромно-технического оборудования
К аэродромно-техническому оборудованию относятся:

1.Специальные машины:



  • аэродромные тягачи;

  • топливозаправщики;

  • аэродромные передвижные электроагрегаты;

  • машины для заправки воздушных судов спецжидкостями и спецгазами.




  1. Приборы и системы (стенды) для проверки и регулировки агрегатов и систем воздушных судов при проведении различных видов подготовок, работ и ремонтов.

  2. Наземное оборудование для обеспечения полетов:




  • навигационное оборудование;

  • радиосвязное оборудование;

  • светотехническое оборудование.

К особенностям оценки аэродромно-технического оборудования следует отнести:

Для всего аэродромно-технического оборудования установлены жесткие сроки поверки. В случае нарушения этих сроков аэродромно-техническое оборудование не допускается к обслуживанию воздушных судов.

Аэродромно-техническое оборудование эксплуатируется по ресурсу. После выработки ресурса оборудование может быть отремонтировано с продлением ресурса.

Для значительной части аэродромно-технического оборудования существует вторичный рынок, достаточно развитый для поиска аналогов продаж.


Затратный подход

Особенности эксплуатации каждого типа аэродромно-технического оборудования определяются на основании следующих эксплуатационных документов:



  • регламентов технической эксплуатации;

  • формуляров;

  • технического описания.

С учетом особенностей эксплуатации аэродромно-технического оборудования его стоимость может быть представлена в виде:
С = Со – Сдр (6.13)
где: Со - остаточная стоимость оборудования без учета дополнительных работ;

Сдр - стоимость дополнительных работ по вводу оборудования в эксплуатацию (капитального ремонта, выполнения регламентных работ, устранения неисправностей и т.д.).

В общем случае исходными данными для оценки служат следующие технические и эксплуатационные характеристики:



  • назначенный ресурс (в количестве календарных лет эксплуатации или хранения, в допустимом количестве капитальных ремонтов);

  • межремонтный ресурс (в календарных годах эксплуатации);

  • количество капитальных ремонтов и сроки их проведения;

  • сроки хранения (в случае, если оборудование хранится на складах).

Кроме технических данных необходимы следующие экономические показатели:

  • текущая стоимость нового оборудования;

  • текущая стоимость работ по приведению оборудования в исправное состояние (если оно неисправно);

  • текущая стоимость капитального ремонта;

  • текущая стоимость выполнения поверочных работ.

Оценка восстановительной стоимости производится с учетом условий эксплуатации оборудования.

В общем случае принимается, что стоимость оцениваемого оборудования линейно снижается от стоимости нового до его стоимости ликвидации, а в качестве коэффициента износа принимается коэффициент выработки ресурса:


(6.14)
где: Т- текущая наработка объекта оценки;

Тн – назначенный ресурс. Таким образом, остаточная стоимость оборудования без учета дополнительных работ определяется по формуле:
Со = (Свл)*Квр (6.15)
где Св – восстановительная стоимость оборудования;

Сл – стоимость ликвидации.

Сравнительный подход
С учетом особенностей эксплуатации аэродромно-технического оборудования его стоимость может быть представлена в виде:
С = Со – Сдр (6.16)
где: Со – остаточная стоимость оборудования без учета дополнительных работ;

Сдр стоимость дополнительных работ по вводу оборудования в эксплуатацию (капитального ремонта, выполнения регламентных работ, устранения неисправностей и т.д.).

Дополнительные работы, которые необходимо выполнить для ввода оборудования в эксплуатацию, могут быть следующие:

обязательные работы, которые выполняются при истечении определенного срока эксплуатации. Информация о необходимости выполнения работ получается на основании анализа записей формуляров и регламентов технической эксплуатации оборудования.

устранение дефектов и неисправностей. Наличие дефектов и неисправностей определяется с помощью внешнего осмотра оборудования и проверки под током. Обнаруженные дефекты и неисправности фиксируются, и определяется стоимость их устранения. Чаще всего устранение неисправностей осуществляется путем замены блоков или агрегатов. Поэтому стоимость данных работ можно принять равной стоимости необходимого к замене агрегата или блока.



6.5 Оценка судов
На водном транспорте Украины в результате приватизации основных фондов произошло разукрупнение государственных морских и речных пароходств с образованием многочисленного состава акционерных обществ и судоходных компаний различных форм собственности, владеющих судами различных назначений.

В Украине зарегистрировано около двухсот различных судоходных компаний. Все они получили лицензию на эксплуатацию флота в Украине, но суда большей части фирм работают под иностранными флагами за пределами Украины. Классификацию и технический надзор за морскими и речными судами в Украине осуществляет Регистр судоходства Украины, созданный в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 08.06.1998 г. №814. Регистрация и учет судов в Украине осуществляется в соответствии с «Порядком ведения Государственного судового реестра Украины и Судовой книги Украины», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26.09.1997 г. №1069.


Основные термины и определения

Судно - плавучее сооружение, имеющее водонепроницаемый корпус и предназначенное для перевозки грузов и пассажиров, водного промысла или выполнения других хозяйственных задач.

Грузовое судно - судно, предназначенное для перевозки грузов (сухогрузное, наливное, комбинированное, рефрижераторное, промыслово-транспортное).

Пассажирское судно - судно, предназначенное для перевозки более 12 пассажиров.

Сухогрузное судно - судно, предназначенное для перевозки различных грузов, кроме жидких грузов наливом.

Наливное судно - судно, предназначенное для перевозки жидких грузов наливом.

Комбинированное судно - судно, предназначенное для перевозки наливом нефти и нефтепродуктов, а также насыпных и других сухих грузов.

Контейнеровоз - судно, предназначенное и специально оборудованное для перевозки грузов в контейнерах международного образца.

Паром - судно, предназначенное для регулярной перевозки сухопутных транспортных средств и пассажиров между береговыми пунктами.

Рыболовное судно - судно, используемое непосредственно для лова рыбы, а также для добычи других живых ресурсов вод.

Стоечное судно - судно, постоянно эксплуатирующееся у берега (дебаркадеры, причальные понтоны, плавучие гостиницы, ремонтные мастерские, насосные станции и т. п.)

Судно смешанного (река-море) плавания - судно, предназначенное для эксплуатации на внутренних водных путях и в морских районах.

Толкач - судно, имеющее сцепное устройство и предназначенное для вождения методом толкания других судов.

Буксир - судно, имеющее буксирное устройство и предназначенное для буксировки других судов.

Разъездное судно - судно, предназначенное для перевозки 12 пассажиров и менее.

Плавучий кран - крановое сооружение на плавучем основании понтонного типа для выполнения грузоподъемных операций.

Механизмы плавучего крана - дизель-генераторы, приводные двигатели и механизмы подъема, поворота, изменения вылета и передвижения крана.

Верхние строения плавучего крана - грузоподъемные устройства, установленные на понтоне плавучего крана.

Земснаряд - судно, предназначенное для проведения дноуглубительных и других путевых работ.

Регистровая вместимость - вместимость судна по правилам обмера в соответствии с Международной конвенцией. Различают полную (валовую) и чистую регистровую вместимость. Валовая вместимость включает объем всех помещений судна, чистая - только грузовых и пассажирских помещений.

Примечание: в зависимости от регистровой вместимости определяется большинство сборов, налогов и оплат за услуги.



Валовая вместительность - полный объем всех помещений судна в метрах кубических. Валовая вместимость в регистровых тоннах -это валовая вместимость в метрах кубических, деленная на 2,83.

Водоизмещение порожнем - водоизмещение судна в тоннах без груза, топлива, смазочного масла, балластной, пресной и котельной воды в цистернах судовых запасов, а также без пассажиров, экипажа и их вещей, но с водой, топливом, маслом в судовых системах и механизмах.

Грузоподъемность судна - количество груза в тоннах, которое может быть размещено на судне при погружении его на определенную осадку и обеспечении условий безопасности плавания.

Дедвейт - разность между водоизмещением судна при осадке по конструкционную ватерлинию, соответствующую назначенному летнему надводному борту, и водоизмещением порожнем.

Элементы судна - регламентируемые Правилами Регистра конструктивные элементы: корпус, надстройка, судовые устройства и оборудование.

Освидетельствование судов - форма технического надзора и контроля за судами, осуществляемых Регистром.

Свидетельство судовое - документ, выдаваемый портовыми властями и классификационным органом и удостоверяющий соответствие судна требованиям контролирующих организаций.

Акт освидетельствования - документ, выдаваемый органом технического надзора (Регистра) и подтверждающий соответствие того или иного конструктивного элемента судна и (или) судна в целом требованиям этого органа.

Классификация судов - присвоение судам определенного класса Регистра.

Ремонт судна - выполнение комплекса технических мероприятий для восстановления на определенный интервал времени частично или полностью утраченных построечных качеств судна вследствие естественного износа или по другим причинам.

Текущий ремонт - поддержание технико-эксплуатационных характеристик судна в заданных пределах с заменой и (или) восстановлением отдельных быстро изнашивающихся элементов.

Капитальный ремонт - восстановление технико-эксплуатационных характеристик судна и (или) восстановление всех элементов судна, включая базовые.

Бербоут-чартер (bare-boat charter) - договор об аренде (фрахтовании) судна на длительный срок, по которому неукомплектованное экипажем и неснаряженное судно за обусловленную плату передается в пользование-владение.

Остаточная стоимость замещения (для судна) - восстановительная или заменяющая стоимость судна, за вычетом физического, функционального и внешнего (экономического) износа.

Право собственности на судно - право владения и распоряжения судном, определенное законом страны, флаг которой носит судно, и подтвержденное соответствующим свидетельством.

Тайм-чартер (time-charter) - договор фрахтования судна на время, по которому судовладелец, оставаясь собственником судна и сохраняя контроль над экипажем, предоставляет его на определенный срок в распоряжение фрахтователя для перевозки любых законных грузов в любой порт в пределах определенного договором района плавания, за исключением мест, недоступных для данного судна.

Тайм-чартерный эквивалент (Time-charter equivalent) - постоянный среднесуточный доход судна при рейсовом фрахтовании, который должен получать судовладелец на любом направлении перевозки.

Фрахтовая ставка (rate of freight) - цена за перевозку единицы груза. Классификация судов

Методика оценки стоимости распространяется на суда (строящихся, находящихся в эксплуатации, выведенных из эксплуатации и аварийных), классифицируемых по следующим признакам:



  • морские, речные, смешанного плавания;

  • водоизмещающие и нетрадиционные скоростные (на воздушной подушке, на подводных крыльях, скоростные катамараны, экранопланы с малой площадью ватерлинии, глиссеры и т.п.);

  • самоходные и буксируемые.

К вышеперечисленным относятся суда следующего назначения:


  • транспортные для перевозки грузов и (или) пассажиров, универсальные и специализированные;

  • технического флота;

  • промысловые и перерабатывающие;

  • служебно-вспомогательные и обслуживающие;

  • культурно-бытовые, спортивные, прогулочные.

Для целей оценки стоимости суда делятся на классы и категории. В зависимости от позиционирования на рынке суда как имущество подразделяются на два класса:

  • специализированное имущество;

  • неспециализированное имущество.

В зависимости от целей владения суда как специализированное и неспециализированное имущество делятся на следующие категории:

  1. используемые владельцем в коммерческих целях в основной деятельности предприятия;

  2. используемые в личных целях (для проживания и отдыха владельца);

  3. используемые в качестве объекта инвестиций;

  4. недостроенные суда, находящиеся во владении в качестве незавершенного производства;

  5. используемые владельцем с целью обеспечения основной деятельности предприятия (служебно-вспомогательные и обслуживающие суда);

  6. полностью оборудованные и функционирующие как самостоятельный бизнес и оцениваемые исходя из их коммерческого потенциала;

  7. суда, находящиеся во владении, но не используемые в деятельности предприятия владельца (из-за отсутствия фрахта, по техническим причинам и т.д.).

Порядок отнесения судов к конкретному классу и категории согласовывается с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.
Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость судов

Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость судна, являются технико-эксплуатационные характеристики, техническое состояние, износы и сроки службы судна и его основных конструкционных элементов, а также уровень цен на суда, судовое оборудование и ремонтные работы, сложившиеся на свободном рынке ко времени определения его стоимости.

При рассмотрении указанных факторов необходимо руководствоваться:


  • по технико-эксплутационным характеристикам судна - паспортными и другими данными судовых документов;

  • по техническому состоянию, износам и срокам службы судна и его элементов - результатами их освидетельствования и дефектации основных элементов полученными Регистром, измерениями и испытаниями, проверкой в действии судовых механизмов и систем с использованием норм допускаемых дефектов, установленных Правилами технического надзора за судами в эксплуатации.

Состав основных конструкционных элементов судна, по которым должны определяться исходные данные, необходимые для оценки судна, следующий:

  • корпус;

  • надстройка;

  • главные и вспомогательные механизмы, валопроводы, движители;

  • устройства, оборудование, палубные механизмы, снабжение;

  • общесудовые системы, трубопроводы, противопожарная защита;

  • электрическое оборудование и радиооборудование;

  • грузоподъемные устройства;

  • верхние строения плавучих кранов.

Анализ судовой документации и результатов технических освидетельствований судна.

Судовая документация, подлежащая анализу, включает следующие документы:



  • акт приемки судна в эксплуатацию;

  • формуляр (паспорт) судна;

  • свидетельство о годности к плаванию;

  • классификационное свидетельство;

- свидетельство о предотвращении загрязнения нефтью, сточными водами и мусором;

  • единая книга осмотров;

  • формуляры и паспорта судовых механизмов и оборудования;

  • машинный журнал;

  • судовые акты об аварийных или других повреждениях основных элементов судна.

В результате рассмотрения судовой документации эксперт фиксирует в удобной для него форме:

-основные паспортные данные судна, в том числе: размеры, класс, тип, назначение, грузоподъемность, пассажировместимость, дедвейт, водоизмещение, состав силовой энергетической установки и электростанции, радио- и навигационного оборудования, скорость хода и тяговые характеристики, объем автоматизации и другие технические данные;



  • изменения построечных паспортных данных, произошедших в период эксплуатации судна;

  • ограничения по условиям эксплуатации судна, введенные надзорными органами и не снятые ими на день оценки судна;

  • состав работ по восстановлению технического состояния или замене элементов судна, подлежащих обязательному выполнению до ввода его в эксплуатацию или в установленные сроки.

Паспортные и основные эксплуатационно-технические характеристики судна на день его оценки используются при подборе судна-аналога и наряду с другими результатами рассмотрения судовой документации - при последующем определении стоимости судна.

Помимо судовой документации рассматриваются акты освидетельствования судна Регистром и результаты проведенных им в процессе освидетельствования осмотров, измерений, испытаний, проверок в действии судовых механизмов, оборудования, систем и устройств, результаты дефектации корпуса и надстроек и других элементов судна. Рассмотрению подлежат следующие акты освидетельствования судна Регистром:



  • акт первоначального освидетельствования судна;

  • акт ежегодного освидетельствования судна;

  • акт очередного освидетельствования судна;

  • акт очередного освидетельствования корпуса, в том числе докового;

  • акт очередного освидетельствования механизмов;

  • акт очередного освидетельствования электрического оборудования;

  • акт классификационного освидетельствования судна;

  • акт внутреннего освидетельствования (гидравлического испытания) парового котла;

  • акт внутреннего освидетельствования (гидравлического испытания) сосудов под давлением;

  • акт освидетельствования холодильной установки;

  • акт освидетельствования грузоподъемного устройства;

  • акт внеочередного освидетельствования судна.

По результатам рассмотрения актов освидетельствования судна эксперту необходимо зафиксировать в удобной для себя форме следующие данные по определению Регистра:

• техническое состояние судна и его элементов;

-результаты дефектации корпуса, механизмов и оборудования судна, их износы и остаточный ресурс;

требования Регистра по восстановлению технического состояния элементов и их доукомплектованию, подлежащие выполнению до ввода или в период эксплуатации судна;



  • ограничения, введенные Регистром, на условия эксплуатации судна;

  • срок предъявления судна к освидетельствованию Регистром.




Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   22   23   24   25   26   27   28   29   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница