Исследование рынка и сравнительный подход к оценке недвижимости



страница28/47
Дата14.08.2018
Размер9.2 Mb.
#44380
ТипРеферат
1   ...   24   25   26   27   28   29   30   31   ...   47

Пример. Буксир-толкач “РТ-338” построен по проекту 9111В и введен в эксплуатацию в 1984 году. Его основные эксплуатационно-технические показатели приведены в таблице 6.8

Таблица 6.8



Основные эксплуатационно-технические показатели сравниваемых судов

Показатель

Единица

Судно

оцениваемое

аналогичное

1

2

Назначение судна

-

буксир-толкач

буксир-толкач

буксир-толкач

Длина судна

м

28,6

25,8

24,8

Ширина судна

м

6,9

7,4

9,0

Высота борта судна

м

1,8

1,6

1,1

Условия работы




толкание и буксировка сухогрузных и нефтеналивных судов с нефтепродуктами III и IV классов

Скорость буксирования, Vp

км/ч

16,9

17,3

18,4

Тяга при скорости буксирования 8 км/ч FJ-

кН

32,0

32,0

36,0

Водоизмещение в порожнем состоянии

т

109,0

95,7

134,4

Мощность главных двигателей

кВт

220,0

220,0

330,0

Номер проекта



9111В

81351

Р162

Класс Регистра




«р»

Стоимость

тыс. грн.




180

160

При анализе нормативно-технической документации и осмотре самого судна установлены фактический и нормативный сроки службы каждого его i-го основного элемента (см. табл. 6.9).

Требуется вычислить рыночную стоимость буксира-толкача “РТ-338” на 01.01.2002 г.
а) Выбор судна-аналога

Из двух судов в качестве аналога наиболее близкого по рассматриваемым показателям выбираем буксир-толкач проекта 81351 с ценой 180 тыс. грн.


б) Вычисление стоимости оцениваемого судна

Поскольку буксир-толкач “РТ-338” построен до 1985 года, то корректируем стоимость современного буксира-толкача (аналога) на коэффициент качества Kk =1,8:



Таблица 6.9



Значения фактических и нормативных сроков службы основных элементов буксира-толкача

Наименование основного элемента судна

Удельный вес стоимости i -того элемента

Срок службы

фактический

нормативный

Корпус и надстройка

0,200

18 лет

24 года

Неметаллические части корпуса и надстройки

0,145

18лет

36 лет

Дельные вещи, инвентарь, снабжение

0,065

18 лет

36 лет

Судовые устройства и палубные механизмы

0,110

18 лет

36 лет

Главные механизмы

0,120

36 000 ч

40 000 ч

Вспомогательные механизмы

0,100

90004

120004

Судовые системы

0,110

18 лет

36 лет

Электрооборудование

0,160

18 лет

20 лет

Для учета отличий оцениваемого судна от судна-аналога по значениям показателей (длина, ширина, высота борта, скорость буксирования и водоизмещение в порожнем состоянии) введем соответствующие показателям корректирующие коэффициенты (K1, K2, K3, K4, K5)соответственно). Их значения приведены в табл. 6.10.

Таблица 6.10


Коэффициент

K1,

К2

К3

К4

К5

Значения коэффициентов

1,11

0,93

1,13

0,98

1,14







Рыночная стоимость оцениваемого судна составит:



Метод удельных ценовых показателей

Рыночная стоимость судна рассчитывается на основе данных об издержках на постройку аналогичных по типу, классу и другим показа телям оцениваемому судну судов, приходящихся на единицу эксплуатационно-технического показателя (водоизмещения, докового веса, дедвейта, грузоподъемности, мощности силовой установки, пассажировместимости и т. д.) на момент оценки. При этом предполагается наличие прямой связи между стоимостью судна и его главным показателем.



а) Укомплектованное судно Стоимость судна в целом вычисляется по формуле:

(6.35)
где: Нп - норматив удельных затрат на единицу П-го эксплуатационно-технического показателя (удельный ценовой показатель);

П - значение показателя эксплуатационно-технических свойств.

б) Судно с разными по величине износа основными конструкционными элементами

Для расчета рыночной стоимости судна с разными по величине износа основными конструкционными элементами дополнительно к исходным данным надо иметь сведения о значениях удельного веса (доли) стоимости каждого из п элементов в общей стоимости судна γі и износа каждого элемента.

Тогда стоимость судна вычисляется с помощью следующего выражения:

(6.36)
Пример. Сухогрузное судно (проект 81365 класса Регистра “О”) построено и введено в эксплуатацию в 1986 году. Его грузоподъемность 350 т, а доковая масса 337,5 т. Степень автоматизации судна не аттестовалась. Требуется определить рыночную стоимость судна на 01.01.2002г.

В ходе экспертизы технического состояния основных элементов судна на момент оценки было установлено:



  1. Корпус н надстройка. Замеры фактических толщин bi обшивки корпуса, надстройки, палубного настила и бортов, а также сравнение их с проектными, показали 20 % износ указанных частей, т. е.Фи1 = 0,2.

  2. Оборудование помещений, цементные покрытия, изоляция и окраска. По данным осмотра их износ составляет 10 %, т. е. Фи2 = 0,1.

  1. Дельные вещи, снабжение, инвентарь. Судно укомплектовано перечисленными устройствами полностью, а их износ не превышает 5%, т.е. Фи3 =.0,05.

  2. Судовые устройства и палубные механизмы. Указанные устройства и механизмы находятся на штатных местах и работоспособны. Они отработали 15 % нормативного ресурса, т. е. Фи4 = 0,75.

  3. Главные двигатели и валопровод. Два главных двигателя марки 64СП2А 18/22 и валопровод прошли капитальный ремонт в 1995 году и после ремонта имеют износ 20%, т. е.Фи5 = 0,2.

6.Вспомогательные механизмы. Стоимость новых дизель-генераторных установок Д1А-25М1-9 и Д2А-50М2-9, заменивших аналогичные отработавшие положительный ресурс механизмы, равна 13 тыс. грн. и 16 тыс. грн. соответственно. До момента оценки вспомогательные установки не эксплуатировались.

7. Судовые системы и трубопроводы. Все системы и трубопроводы судна в работоспособном состоянии, а их средний износ не более 10 %,т.ё. Фи7 = 0,1:

8. Электро- и радиооборудование, средства связи. Вся аппаратура на штатных местах, укомплектована, работоспособна. Ее износ равен 15%, т.е. Фи8 = 0,75.

Удельные веса перечисленных основных элементов в общей стоимости для данного типа судна равны γ1 = 0,35, γ2 = 0,10, γ3 = 0,05, γ4 = –0,12, γ5 = 0,11, γ7 = 0,10 и γ8 = 0,10 соответственно. Для определения искомой стоимости выбираем норматив удельных затрат на единицу доковой; массы Hм при строительстве (продаже) однородных судов этого типа: Hм = 3 тыс. грн. /т.

Расчет рыночной стоимости на основе полученной информации ведем при условии .

Принимая во внимание факт отсутствия необходимой степени автоматизации, рыночная стоимость оцениваемого судна должна быть снижена на 15 % и составит:

С = 741 293 * 0,85 = 630 100 грн.
Расчет стоимости судна с помощью экспертных оценок

Расчет с помощью экспертных оценок применим к судам, цена которых во многом зависит от качественных характеристик, значения которых сложно или невозможно измерить.

Расчет стоимости судна ведется с помощью средневзвешенного показателя, выраженного в условных единицах (баллах) и характеризующего полезность оцениваемого судна. Значение этого показателя прямо пропорционально стоимости судна.

Вычисление искомой стоимости выполняется по формуле:


(6.37)
где С1 - стоимость одного балла;

рі - коэффициент весомости і-того показателя в долях единицы,

при этом =1



Ці – оценка і-того свойства в баллах.

Коэффициент весомости показателя определяется путем опроса экспертов, отвечающих определенным требованиям. При этом могут быть применены такие специальные приемы как парные сравнения, соотносительные коэффициенты, моделирование предпочтений, расстановка приоритетов и т. д.

Каждый показатель оценивается в баллах согласно принятой балльной шкале, имеющей пять или десять градаций и снабженной соответствующими пояснениями: “неудовлетворительно”, “удовлетворительно”, “хорошо”, “отлично” и т. д. Если значение показателя невозможно измерить (например, эстетичность, удобство управления, комфортность, качество отделки и т. п.), тогда его балльная оценка производится также экспертным путем.
Судно, подлежащее списанию (утилизации)

Списанию и последующей утилизации (ликвидации) подвергаются суда, отслужившие назначенный срок, (ресурс), выведенные из эксплуатации и невосстанавливаемые с целью дальнейшего использования в качестве транспортных (перевозочных) средств. Стоимость ликвидации указанных объектов рекомендуется определять по действующим на рынке ценам доковой массы судна или металлолома, полученного от его разделки.

Формула расчета стоимости ликвидации судна по действующим на рынке ценам доковой массы судна имеет следующий вид:

(6.38)
где тд – доковая масса судна;

Цд – цена одной тонны доковой массы судна;

Сві – восстановительная стоимость і-го элемента судна, находящегося в работоспособном состоянии и имеющего спрос на рынке;

Фиі – износ і-го элемента судна;

Сдоп – дополнительные затраты j-го типа (вида), которые может понести судовладелец на перегон судна из района (бассейна) его дислокация к месту утилизации.

Формула расчета стоимости ликвидации судна по действующим на рынке ценам на металлолом, полученный от его разделки, имеет следующий вид:


(6.39)
где: тм - масса металлолома, получаемого от разделки судна;

Цм - цена одной тонны полученного от разделки судна металлолома. Цены Цд и Цм зависят от типа судна (сухогрузное, нефтеналивное, пассажирское и т.д.) и его грузоподъемности.

Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Определение стоимости судна методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:

анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;

определение подходящих единиц сравнения;

выделение необходимых элементов сравнения;

проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве единицы сравнения применяются стоимости:

для универсальных грузовых судов:

тонны грузоподъемности,

тонны дедвейта,

единицы измерения регистровой вместимости,

тонны полного водоизмещения,

всего судна;

для специализированных судов:

единицы грузоподъемности (контейнеровместимости, пассажире-вместимости и т.д.),

тонны полного водоизмещения,

всего судна;

для буксиров, ледоколов, служебно-вспомогательных, судов технического флота и самоходных плавучих технических средств:

единицы производительности,

тонны водоизмещения,

единицы мощности главной энергетической установки,

всего судна.

К элементам сравнения относят характеристики судов и сделок, которые вызывают изменение цен на судно. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

место постройки судна;

технические характеристики;

эксплуатационные характеристики;

экономические характеристики;

характер текущего использования и возможности его изменения;

компоненты стоимости, не связанные с самим судном.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в

следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4), которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему

результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к судну (5-10), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для выполнения корректировок применяются количественные и (или) качественные методики.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.
Доходный подход

Определение стоимости с использованием доходного подхода выполняется в следующей последовательности:

прогнозирование будущих доходов судна;

пересчет будущих доходов в текущую стоимость.

Будущие доходы судна делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности и доходы от реверсии (возврата от продажи судна после окончания расчетного периода).

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах, чаще всего на основе значения тайм-чартерного эквивалента, тайм-чартерной или бербоут-чартерной арендной ставки.

Доход от реверсии прогнозируется:

прямым назначением величины реверсии;

с учетом предположений об изменении стоимости за период владения;

с применением терминального коэффициента капитализации.

Для пересчета доходов в текущую стоимость применяют два метода капитализации:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи.

Стоимость в методе прямой капитализации определяется отношением дохода к коэффициенту капитализации. Исходными предпосылками метода прямой капитализации являются следующие:

доход постоянен на достаточно длительный будущий период;

коэффициент капитализации не учитывает отдельно норму возврата капитала и норму отдачи (прибыли).

Метод прямой капитализации может быть рекомендован к применению при прогнозировании будущих доходов на основе фрахтования в бербоут-чартере.

Определение общего коэффициента капитализации для расчета стоимости собственности производится на основе рыночных данных. Расчет общего коэффициента капитализации в зависимости от наличия исходной информации выполняется путем:

анализа сравнительных продаж;

расчета с применением коэффициента покрытия долга;

применения техники инвестиционной группы.

Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиции в суда. Метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа

дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации. Метод дисконтирования будущих денежных потоков используется при наличии надежных и обоснованных данных по ставкам фрахта, суточным арендным ставкам на условиях тайм-чартера, или тайм-чартерного эквивалента, суточным ставкам эксплуатационных расходов.

В качестве исходной информации о фрахтовых ставках можно использовать данные Балтийской биржи (Baltic Exchange), Лондон. Ниже в таблице 6.11 приведен пример фрахтовых ставок10.

Таблица 6.11

Фрахтовые ставки при транспортировке зерна через океан,



USD/т на 14.02.00

Место назначения

Объем*

Место отправки

ЕС

Аргентина

США, Мексиканский залив

США, Св. Лоуренсия

США, Южная Тихий Австра-океания

Бордо/Гамбург

1

-

15,00

11,00

11,00

17,00

18,00

Балтийское море

1

10,00

17,00

12,75

12,00

18,00

19,00

Черное море

1

13,00

19,00

14,50

13,50

19,00

20,00

Западная Италия

3

10,45

19,50

17,00

16,00

25,00

26,00

Египет

1

13,00

18,00

12,00

13,50

18,00

19,00

Алжир

3

15,25

25,00

20,00

20,00

27,00

26,00

Акаба

1

18,50

22,50

19,50

18,50

21,00

18,00

Джидца

1

16,50

19,50

18,50

17,50

18,00

16,00

Иран

1

19,00

22,50

20,50

22,50

17,00

16,00

Бангладеш

2

28,50

33,00

31,00

30,00

28,00

21,00

Южная Корея

1

18,50

23,50

19,50

19,50

14,00

12,50

Япония

I

20,00

25,50

20,25

21,00

14,50

13,00

Китай

1

18,50

24,00

19,50

19,50

13,50

12,50

Восточная Мексика

3

14,50

22,00

10,50

16,50

18,00

26,00

Венесуэла

3

14,50

22,00

12,50

19,00

18,00

27,00

*1 — большой 60-75 тыс. т; 2 - средний 35-45 тыс. т; 3 - малый 20-30 тыс. т.

На Украине существует транспортная система Cargo House, которая функционирует внутри открытой «Транспортной сети» (Transport Network), и позволяет получить необходимую информацию для прогнозирования денежных потоков при оценке судов.

Метод дисконтированных денежных потоков пересчитывает величину каждого будущего денежного потока в течение расчетного периода в настоящую стоимость с учетом соответствующих уровней риска, присущих каждому потоку.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков, определяется:

методом суммирования премий за риск при возможности их достоверного обоснования;

методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке; методом мониторинга рынка судов.

Расчетные модели капитализации применяются только для изменяющихся определенным образом регулярных потоков дохода, а именно:

постоянный доход; линейно изменяющийся доход; экспоненциально изменяющийся доход. В зависимости от конкретных условий оценки применяются: модели дохода, определяющие стоимость только регулярных потоков дохода (модель бесконечного потока доходов, модель Инвуда, модель Хоскольда);

модели собственности, определяющие стоимость с учетом изменения регулярного дохода и стоимости собственности (модель Ринга, модель с рекапитализацией в фонд возмещения);

ипотечно-инвестиционные модели, определяющие стоимость с учетом изменения дохода, стоимости собственности и условий финансирования (общая ипотечно-инвестиционная модель, модель Элвуда).

Определение стоимости методом капитализации дохода следует выполнять на основе вероятностного подхода с применением соответствующих методик прогнозирования и обработки результатов (метод сценариев, анализ чувствительности и т.п.).

При оценке судов, функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения, круизные суда и т.п.), допускается определять стоимость судна как действующего предприятия исходя из его коммерческого потенциала с применением соответствующих методик оценки бизнеса.




Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   24   25   26   27   28   29   30   31   ...   47




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница