Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан



страница1/4
Дата19.06.2018
Размер0.78 Mb.
#31241
ТипРеферат
  1   2   3   4

Санкт-Петербургский государственный университет

направление «Юриспруденция»

Кафедра гражданского права

Правовое регулирование долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан

Выпускная квалификационная работа

студента 2 курса магистратуры

очной формы обучения

Чужинова Ильи Анатольевича
Научный руководитель:

Доцент, кандидат юридических наук

Нохрина Марина Леонидовна

Санкт-Петербург

2017 год

Содержание.

- Введение.



Глава первая. Существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§1 Субъекты договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§2 Предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§3 Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§4 Срок договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Глава вторая. Соотношение договора долевого участия в строительстве с договорами, предусмотренными Гражданским Кодексом.

§1 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости.

§2 Договор долевого участия в строительстве и договор подряда.

§3 Договор долевого участия в строительстве и договор простого товарищества (о совместной деятельности).

§4. Договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

Глава третья. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве.

Глава четвертая. Форма договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация.

Глава пятая. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства.

§1. Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительств.

§ 2. Судебная защита участников долевого строительства.

- Заключение.

- Список использованной литературы.

Введение.

Актуальность темы исследования: Формирование и развитие рынка в Российской Федерации в условиях рыночной экономики способствует осуществлению значимого права человека, закреплённого в ст. 40 Конституции РФ - права на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают все необходимые условия для осуществления данного права.

Жилищное строительство по праву считается одной из наиболее стабильно и активно развивающихся отраслей экономики, сосредоточенной, прежде всего, на удовлетворение потребностей граждан.

В последние десять-пятнадцать лет наиболее популярным у граждан способом приобретения жилья стало долевое участие в строительстве. Например, в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2016 г. количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 46.6 % к аналогичному периоду прошлого года, следует из статистики регионального управления Росреестра.1 Данный способ обладает превосходством по сравнению с прямой покупкой жилья на вторичном рынке недвижимости. Огромное количество застройщиков предлагают жилые помещения разной площади, планировки, предоставляют рассрочку оплаты, что позволяет выбрать компанию, способную удовлетворить требованиям лиц с разными финансовыми возможностями.

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве деятельность по привлечению средств граждан должна осуществляться на основании договора участия в долевом строительстве. Данная работа посвящена анализу правового регулирования отношений, основанных на договоре участия в долевом строительстве и существующих в данной сфере проблем и коллизий.



Несмотря на то, что правовое регулирование отношений участия в долевом строительстве действует уже достаточно давно, на практике заключение и исполнение предусмотренного договора зачастую вызывает споры.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.

Предмет исследования составляет комплекс проблем теоретического и практического характера, связанным с правовым регулированием отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве жилья.

Целью исследования является комплексный анализ отношений, возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, законодательства, регулирующего указанный договор, практики его применения, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, вынесение предложений по совершенствованию.

Методологической основой исследования, тема, структура, и содержание которой связаны с необходимостью исследования большего и разнопланового массива законодательства и правоприменительной практики, стали концептуальные положения диалектико-материалистического метода познания, а также системный и функциональный методы, методы анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному и от конкретного к абстрактному и другие. Также использовались частно - правовые методы: сравнительно-правовой, формально-юридический, логико-гносеологический и другие.

Теоретическую основу исследования составляют работы ученых: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича.



Нормативной основой исследования являются: Конституция РФ, гражданское и инвестиционное законодательство РФ, постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость исследования: Теоретическая значимость работы состоит в проведенном анализе действующего законодательства, выявлении основных элементов договора долевого участия в строительстве, исследовании его предмета, отличительных особенностей, соотношения с другими договорами. Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить основой для дальнейшего исследования проблем договорного права и, в частности, вопросов участия в долевом строительстве. Практическая значимость работы выражается как в предложениях по совершенствованию правового регулирования договорных отношений по долевому строительству, так и в возможности использования сделанных в ней выводов в правоприменительной практике. Применение теоретических выводов возможно при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве в интересах участников правоотношений, а также при рассмотрении возникающих при этом споров.

Структура работы: Работа состоит из введения, пяти глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Глава первая. Существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные.2 Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными. Закон о долевом строительстве в качестве существенных условий договора долевого участия предусматривает:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Данная глава будет посвящена существенным условиям договора долевого участия в строительстве в соответствии с Законом №214-ФЗ.

§1 Субъекты договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства. Законом предусмотрены определенные условия, которым должен соответствовать застройщик.

Во-первых, в качестве застройщика может выступать только юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы. В прежних редакциях Закона в качестве застройщиков упоминались также индивидуальные предприниматели.

Во-вторых, необходимым условием является наличие у застройщика «в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок».

В-третьих, застройщик должен получить разрешение на строительство, в соответствии с нормами ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Последним условием, необходимым для приобретения статуса застройщика, является привлечение денежных средств участников долевого строительства. В.В. Витрянский отмечает, что «существенное значение имеет цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан, а именно строительство многоквартирных домов и иной недвижимости».3

Действительно важным с точки зрения обеспечения и защиты интересов участников долевого строительства является то, что правом на заключение договора долевого участия в строительстве, исходя из толкования Закона о долевом строительстве, обладает только сам застройщик. Так как это предотвратило возможность использования на практике существовавших раньше схем – «заключение подобных договоров «по цепочке», когда лицо, обладающее правами на земельный участок, заключало несколько инвестиционных договоров, а уже инвесторы привлекали более мелких дольщиков».4

Понятия участника долевого участия в строительстве законодатель не раскрыл. Но, толкуя, п.1 ст.1 ФЗ-214, можно сделать вывод о том, что контрагентом застройщика по договору участия в долевом строительстве может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

Существует мнение о том, что следует сократить круг участников долевого строительства, аргументируя его тем, что данный договор нужно распространить только на физических лиц.

Представители противоположной точки зрения считают, что действие Закона 214-ФЗ необходимо не только распространять на юридических лиц на стороне участника долевого участия в строительстве, независимо от их организационно-правовой формы, но и «закреплять порядок, действующий при распределении имущества-доли в строящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридического лица – участника». По моему мнению, с практической точки зрения, такой подход не имеет смысла, так как правила распределения имущества юридического лица при его ликвидации в большой степени урегулированы другими нормативными актами.

§2 Предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Вопрос о предмете договора является дискуссионным для цивилистической науки.

В действующем ГК РФ нет легального определения предмета договора. В современной отечественной науке гражданского права отсутствует единая позиция в отношении предмета договора долевого участия в строительстве.

Так, одни ученые указывают, что предметом договора является конкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии с проектной документацией (квартира, иное жилое или нежилое помещение), который должен передать участнику долевого строительства застройщик после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.5

Необходимо отметить, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве объект долевого строительства еще не создан и индивидуализировать его при помощи кадастрового номера нельзя. В связи с этим ряд авторов считают, что определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе 214 – ФЗ, противоречит действующим нормативным актам и является юридической фикцией.6

Другие отмечают, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно его вложенным в строительство денежным средствам.7

Д.И. Мейер считал, что предметом договора является право на чужое действие.8 О.Г. Ершов полагал, что, если в качестве предмета долевого участия в строительстве рассматривать только объект долевого строительства, тогда происходит неизбежное отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так с одной стороной передается объект недвижимости в собственность. 9

По моему мнению, предмет договора долевого участия не может ограничиваться только материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.



§3 Цена договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Согласно п.3 ч.4 ст.4 Закона о долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве должен содержать условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. Цена является существенным условием данного договора, без ее определения он будет считаться незаключенным. Цена договора, которая определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве).

Из буквального толкования указанной нормы следует, что цена договора долевого участия может определяться двумя способами: 1) как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; 2) как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Определенные авторы подмечают, что Законом не установлено формальных преград для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса.10 Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

На мой взгляд, данное мнение правильно лишь для тех ситуаций, когда договор заключается в предпринимательских целях. В тех ситуациях, когда участником долевого строительства является потребитель, цена договора должна быть выражена в рублях. Данное заключение следует из абз. 4 п. 2 ст. 10 Закона о защите прав потребителей, который в императивной форме предписывает изготовителю (исполнителю, продавцу) указывать цену товаров (работ, услуг) в рублях.

Но в судебной практике нередко в счет оплаты цены договора передаются не денежные средства, а иное имущество и/или имущественные права. Так, по одному из дел, рассмотренных Арбитражным судом Пензенской области, суд принял в качестве допустимого способа оплаты цены по договору участия в долевом строительстве передачу права пользования (аренды) земельными участками, автостоянкой и исходно-разрешительную документацию.11

В связи с тем, что в судебной практике достаточно часто встречаются подобного рода решения, возникает проблема: может ли участник долевого строительства в счет оплаты цены договора передать застройщику не денежные средства, а иное имущество?

По мнению А.А. Маковской: «Участник договора обязан уплатить застройщику именно денежную сумму. Договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо имущество (например, ценные бумаги, строительные материалы, строительную технику)».12

По моему мнению, данная точка зрения представляется верной и обоснованной. Подход некоторых судов, допускающих в качестве оплаты цены договора передачу не денежных средств, а иного имущества, основан на произвольном и расширительном толковании приведенной императивной нормы Закона о долевом строительстве, которая такой возможности не предусматривает.

В поддержку данной позиции приведу следующий аргумент: существуют все необходимые основания считать, что определение в Законе 214-ФЗ цены договора, как размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве), связано с необходимостью обеспечения контроля за движением денежных средств, получаемых застройщиком от участников долевого строительства.

Подтверждением тому является закрепление в Правилах представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением именно денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, обязанности застройщика отражать финансовые показатели своей деятельности именно в денежных средствах (например, в графе 2 приложения N 3 к Правилам застройщик указывает количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных в отчетном периоде), а не в ином имуществе.

Еще одна дискуссионная проблема касается изменения цены договора долевого участия в строительстве. Проблема состоит в том, что после заключения договора долевого участия и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства нередко проходит достаточно большой период времени, в связи с чем происходит удорожание строительства, которое не могло быть учтено при заключении договора.

В юридической литературе была высказана позиция о том, что единственным основанием изменения цены после заключения договора является заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.13 Данное мнение отразилось и в судебно-арбитражной практике.

В подтверждение этому можно привести дело о взыскании с застройщика неосновательного обогащения в виде излишне оплаченных сумм по договору долевого участия, рассмотренное ФАС Волго-Вятского округа. По данному делу суд указал следующее. Под ценой договора в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты дольщика от удорожания строительных материалов. Таким образом, ссылка подателя жалобы на то, что установленная условиями договора шестнадцатипроцентная ставка направлена на компенсацию инфляционных потерь, несостоятельна.14

Такой подход представляется неверным. Применение в ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве неуместной терминологии приводит к тому, что применительно к изменению цены договора, на первый взгляд, необходимо дополнительное соглашение сторон. Но, дополнительное соглашение сторон необходимо лишь в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Если же в договоре долевого участия стороны предусмотрели указанные элементы, то, значит, стороны договора уже пришли к соглашению о том, что цена будет меняться и им нет необходимости вновь приходить к тому же соглашению, которого они достигли ранее.

§4 Срок договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Договор участия в долевом строительстве должен содержать условия о двух видах сроков: гарантийный срок на объект долевого строительства и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Согласно нормам Закона о долевом участии в строительстве оба эти срока являются существенными условиями договора долевого участия в строительстве.

Законодатель не устанавливает каких-либо особых правил в исчислении срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, для целей исчисления сроков применяются общие положения гражданского законодательства РФ, а именно ч.1 ст. 190 ГК РФ и часть 1 ст.314 ГК РФ. Срок передачи объекта долевого строительства может определяться в договоре участия в долевом строительстве либо конкретной календарной датой, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т.д., либо событием, которое должно неизбежно наступить. При этом законодатель не определяет императивно начало течения срока.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не может определяться датой ввода в эксплуатацию здания, в котором размещается объект долевого строительства, так как данное явление нельзя квалифицировать как неминуемое.

Однако, существует и иная точка зрения, что статья 190 Гражданского кодекса РФ в силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ не применяется к договорным отношениям. Если придерживаться данной позиции, то срок, указываемый в договоре участия в долевом строительстве, должен соответствовать не статье 190 Гражданского кодекса РФ, а статье 314 Гражданского кодекса РФ, которая допускает установление в виде срока для исполнения обязательства период времени. Причем этот период времени может привязываться к любому событию, согласованному сторонами, если иное прямо не установлено законом.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что указание в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию, может считаться допустимым, если статья 190 Гражданского кодекса РФ не будет применяться к этому договору.

Высший Арбитражный Суд РФ в одном из своих решений указал на то, что с учетом пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ допускается согласование срока передачи объекта долевого строительства путем указания на срок исполнения другого обязательства. При этом статья 431 Гражданского кодекса РФ применяется с учетом сопоставления условий договора и его смысла в целом.15 Таким образом, исходя из логики данной позиции, допускается устанавливать срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода в эксплуатацию здания.

Таким образом, ВАС сказал о том, что мы можем в силу пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода здания в эксплуатацию, что не запрещено законом. Однако это допустимо, если в договоре участия в долевом строительстве четко зафиксирован календарный срок ввода здания в эксплуатацию. При этом если календарный срок ввода здания в эксплуатацию не будет указан в договоре участия в долевом строительстве, то условие о сроке согласования передачи объекта долевого строительства в случае спора суд может расценить как не согласованное сторонами, что повлечет квалификацию сделки как незаключенной.

С точки зрения гражданского права, срок ввода здания в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства - это два различных срока, нарушение которых влечет различные последствия.

Касательно гарантийного срока можно сказать, что, гарантийный срок, закрепленный нормами ст. ст. 471, 722, 755 ГК РФ, и гарантийный срок, закрепленный ст. 7 Закона о долевом строительстве, имеют одинаковую юридическую природу.

Я согласен с М.И. Брагинским, который применительно к договору подряда отмечал следующее: «Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок времени. В течение всего периода действия гарантийного срока заказчик может ссылаться на то, что предмет подряда не соответствует условиям договора, кроме случаев, когда будет установлено, что такое несоответствие произошло по его вине».16

Выделение гарантийного срока в качестве существенного условия договора присуще договору долевого участия.

На мой взгляд, для этого нет необходимых причин, так как в Законе о долевом строительстве определена длительность гарантийного срока (пять лет), поэтому происходит повторение этого условия в договоре. Если же стороны пожелают установить гарантийный срок большей длительности, то ничего не препятствует им этого сделать, предусмотрев соответствующее условие в договоре.

Такое условие договора необходимо устанавливать в законе в качестве существенного в тех случаях, когда оно является либо видообразующим для данного договора, либо является индивидуальным для договоров конкретного вида.

В любом случае при сохранении в законе гарантийного срока для объекта долевого строительства продолжительностью пять лет эта норма будет распространяться на все правоотношения из договора долевого участия, - нет никакой потребности закреплять его в качестве существенного условия для всех договоров долевого участия.

Кроме того, серьёзной проблемой является то, что в отсутствие гарантийного срока в договоре долевого участия он может быть признан незаключенным. Так, например Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу N А65-17914/2008-СГ5-28, оставленным в силе вышестоящими инстанциями, дольщику (ООО "Вудверк") было отказано в иске к застройщику (ООО "Инвестиционно-строительная компания "Домстрой") о признании права на получение квартир и машино-мест в собственность после окончания строительства жилого дома на том основании, что договор инвестирования доли в строительстве жилого дома не прошел в установленном порядке государственную регистрацию и сторонами не было согласовано условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.17


Каталог: bitstream -> 11701
11701 -> Проблемы перевода пользовательских соглашений
11701 -> Высшая школа журналистики и массовых коммуникаций
11701 -> Притулюк Юлия Леонидовна Туризм в Абхазии: основные аспекты и перспективы развития Выпускная квалификационная работа бакалавра
11701 -> Оценка выводов компьютерной экспертизы и их использование в доказательстве мошенничества
11701 -> Костная пластика на нижней челюсти с использованием малоберцовой кости и гребня подвздошной кости
11701 -> Выбор вида и способа анестезии на детском стоматологическом приеме


Поделитесь с Вашими друзьями:
  1   2   3   4




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2023
обратиться к администрации

    Главная страница