Законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов



Скачать 495.27 Kb.
страница1/2
Дата19.06.2018
Размер495.27 Kb.
#31236
ТипЗакон
  1   2


Прокурорский надзор за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
(методические рекомендации)

Введение
Проблема обеспеченности населения жильем является одной из острых социальных проблем современной России. Доступным способом решения жилищного вопроса для граждан стало долевое участие в строительстве многоквартирных домов с целью последующего приобретения в собственность жилых помещений в них. Однако, несмотря на то, что специальное федеральное законодательство в сфере долевого строительства действует еще с 2005 г., до настоящего времени государство не гарантировало гражданам в полной мере защиту от риска потери вложенных в строительство денежных средств.

По данным прокуроров субъектов Российской Федерации, в стране на начало 2013 г. насчитывается около 700 проблемных жилищных объектов (недостроенных, не введенных в эксплуатацию и др.), нарушены права более 50 тыс. человек, признанных так называемыми обманутыми дольщиками.

Реализация прокуратурой Российской Федерации полномочий по проведению проверок исполнения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и принятию мер реагирования является действенным средством обеспечения законности в рассматриваемой сфере и восстановления нарушенных прав и законных интересов граждан.
Правовое регулирование
Специфика правового регулирования долевого строительства многоквартирных домов заключается в том, что данная сфера законодательства носит комплексный характер. Отдельные вопросы, связанные с процессами выделения земельных участков для строительства, возведения многоквартирных домов, подключения их к сетям инженерно-технического обеспечения, а также вопросы участия граждан в целевых программах, предусматривающих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, регулируются нормами жилищного, земельного, градостроительного и иного законодательства.

С учетом этого при проведении проверок помимо специального Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) необходимо руководствоваться положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), федеральных законов от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и других нормативных правовых актов.

Кроме того, законодательство, регламентирующее вопросы защиты прав граждан (в том числе защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья), находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов в силу подп. «б» п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации. В соответствии с подп. 42.1 ч. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» органы государственной власти субъекта Российской Федерации наделены полномочиями по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

В связи с этим необходимо учитывать наличие региональной специфики в регламентации вопросов контроля и надзора в сфере долевого строительства и защиты прав обманутых дольщиков, поскольку в настоящее время региональное законодательство в данной части не является единообразным.



Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления также наделены отдельными полномочиями в сфере земельных правоотношений и строительства, поэтому ряд вопросов, возникающих в процессе долевого строительства многоквартирных домов, регламентируются муниципальными правовыми актами.
Источники сведений о нарушениях закона
Прокурору необходимо осуществлять постоянный мониторинг состояния законности в сфере жилищного строительства на поднадзорной территории, наладить взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления, контролирующими органами, иными организациями, действующими в сфере строительства жилья, для обеспечения оперативного выявления и устранения нарушений законодательства.

Практически во всех регионах органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации созданы межведомственные комиссии (рабочие группы) по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов. На заседаниях комиссий рассматриваются вопросы формирования перечней проблемных жилищных объектов и реестров обманутых дольщиков, вырабатываются механизмы восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Участие прокурора в заседаниях межведомственных комиссий позволит не только получить информацию о нарушениях закона, но и осуществить конкретные действия по предупреждению нарушений и защите прав граждан.

Важным этапом в обеспечении информационной поддержки надзорной деятельности является формирование в прокуратуре базы данных, содержащей сведения о проблемных объектах, расположенных на поднадзорной территории, и гражданах, участвующих в долевом строительстве, чьи права были нарушены, о принимаемых мерах по восстановлению этих прав; осуществление контроля за своевременным обновлением указанных сведений до момента устранения нарушений законодательства.

Заслуживает внимания практика отдельных прокуроров по составлению паспортов проблемных жилищных объектов с внесением в них ключевых позиций, необходимых для осуществления надзора.

Источниками информации о нарушениях законодательства в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов могут быть поступающие в прокуратуру жалобы и обращения граждан и организаций, сообщения средств массовой информации.

Получить дополнительную информацию о нарушениях закона возможно также путем присутствия прокурора на собраниях обманутых дольщиков, осуществления выездов на проблемные жилищные объекты – особенно в тех случаях, когда ситуация со строительством многоквартирного дома получила широкий общественный резонанс.

В целях изучения состояния законности прокурору необходимо анализировать официальную информацию и статистические данные органов власти и органов местного самоуправления, касающиеся вопросов строительства многоквартирных домов. Так, из статистического отчета «Сведения об инвестиционной деятельности и средствах на долевое строительство», формируемого Росстатом и его территориальными органами, можно получить данные о количестве денежных средств, вложенных населением в долевое строительство многоквартирных домов.

В качестве источников сведений о нарушениях закона необходимо отметить интернет-сайты общественных организаций, осуществляющих деятельность по защите нарушенных прав обманутых дольщиков. Например, это сайты общественной организации «Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» (Ассоциация помощи пострадавшим дольщикам)» (http://www.help.su/), межрегионального общественного движения «Защита прав участников строительства жилья» (социальная сеть дольщиков «Однодольщики») (http://www.odnodolshiki.ru/).

Важным источником информации являются базы данных (реестры, кадастры, перечни), ведение которых осуществляется уполномоченными органами.

В частности, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы осуществляют ведение:

единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которого можно почерпнуть сведения о зарегистрированных правах на земельные участки, объекты капитального строительства и их правообладателях. Кроме того, используя данные названного реестра, прокурор может выяснить, осуществлялась ли государственная регистрация заключенных застройщиком с гражданами договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Отсутствие таких сведений в реестре свидетельствует о том, что застройщик, возможно, использует нелегальные процедуры привлечения денежных средств граждан;

государственного кадастра объектов недвижимости, в котором содержатся сведения об учтенном недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях и объектах незавершенного строительства) и его правообладателях. Также прокурор может получить сведения об объектах незавершенного строительства, расположенных на поднадзорной территории; о правообладателях земельного участка, на котором осуществляется строительство.

В соответствии с региональным законодательством органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, формируют:

реестры (сводные перечни) проблемных жилищных объектов на территории субъекта Российской Федерации. В большинстве случаев такие реестры можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства. Например, перечень многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств дольщиков на территории Омской области, размещен на сайте министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской области (http: //mszhk.omskportal.ru/);

реестры граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков и имеющих право на получение государственной поддержки.

Статьей 16.8 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (введена Федеральным законом от 30.12.2012 № 290-ФЗ) предусмотрено ведение реестра недобросовестных застройщиков федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (до настоящего времени уполномоченный орган не определен).

Также необходимо обращать внимание на рекламную продукцию, размещаемую застройщиками в печатных изданиях либо Интернете, содержащую предложение гражданам принять участие в строительстве многоквартирных домов. Нередко уже на данном этапе прокурор может выявить нарушения закона, выражающиеся в отсутствии у застройщика разрешительной документации, без наличия которой привлекать денежные средства граждан запрещено.

Организация и проведение проверки
Перед началом надзорной проверки прокурору необходимо:

изучить федеральное и региональное законодательство, а также муниципальные правовые акты, регламентирующие вопросы, связанные с долевым строительством многоквартирных домов;

изучить структуру органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, определить органы, наделенные полномочиями в сфере строительства, жилищно-коммунального хозяйства и долевого участия в строительстве многоквартирных домов;

проанализировать информацию о состоянии законности в сфере долевого строительства жилья на поднадзорной территории и имеющихся нарушениях закона и прав граждан, полученную из всех возможных источников;

установить количество и местоположение проблемных многоквартирных домов, строительство которых осуществляется на поднадзорной территории с привлечением денежных средств граждан, выяснить, на какой стадии строительства находятся такие объекты;

установить количество участников долевого строительства, пострадавших в результате невыполнения своих обязательств застройщиками.


Проверки исполнения законов в федеральных органах исполнительной власти и их территориальных органах
Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) в соответствии с п. 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 № 40, осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства в части вопросов, не отнесенных к компетенции Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) на основании Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 № 670, осуществляет мониторинг состояния объектов незавершенного жилищного строительства, возведение которых ведется с привлечением денежных средств граждан, и обеспечение взаимодействия федеральных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и участников жилищного строительства в целях содействия процессу завершения строительства объектов долевого строительства и восстановлению прав граждан, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком.

В указанных органах власти необходимо изучить статистическую информацию в области долевого строительства многоквартирных домов; официальные отчеты о результатах реализации государственной политики и состоянии законности в этой сфере; базы данных о количестве строящихся домов в регионах; представляемую органами государственной власти субъектов Российской Федерации отчетность об осуществлении полномочий в сфере градостроительства; результаты проведенных проверок в органах государственной власти субъектов Российской Федерации; обращения граждан и организаций и др.

В Минрегионе России необходимо выяснить следующие вопросы:

исполнены ли Министерством обязанности по принятию нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере градостроительства, строительства, обязанность по принятию которых возложена на Министерство;

осуществляет ли Министерство контроль за реализацией органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в сфере градостроительной деятельности, проводит ли проверки их деятельности, истребует ли от них необходимую информацию и отчетность;

осуществляет ли Министерство координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам совершенствования законодательства Российской Федерации в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

осуществляет ли Министерство эффективное взаимодействие с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями по вопросам, связанным с долевым строительством многоквартирных домов.

В Госстрое необходимо выяснить следующие вопросы:

осуществляются ли Агентством мониторинг и анализ состояния жилищной сферы в субъектах Российской Федерации; мониторинг и координация реализации региональных программ стимулирования развития жилищного строительства; каковы их результаты;

осуществляется ли Агентством мониторинг состояния объектов незавершенного жилищного строительства, возведение которых ведется с привлечением денежных средств граждан; принимаются ли меры, направленные на улучшение состояния законности в рассматриваемой сфере;

реализует ли Агентство полномочия по контролю за соблюдением органами государственной власти субъектов Российской Федерации законодательства о градостроительной деятельности, а также за полнотой и качеством осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности.



Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы в соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственный земельный надзор; государственный кадастровый учет недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

Процедура государственной регистрации, осуществляемая Росреестром и его территориальными органами, обеспечивает дополнительные гарантии для граждан на получение объекта строительства в собственность.

Надлежащая реализация Росреестром и его территориальными органами в соответствии со ст. 71 ЗК РФ полномочий в сфере государственного земельного надзора способствует предотвращению на самом раннем этапе незаконной деятельности недобросовестных застройщиков, начинающих строительство без правоустанавливающих документов на землю.

Осуществление Росреестром и его территориальными органами государственного кадастрового учета недвижимого имущества позволяет идентифицировать объекты капитального строительства, в том числе незавершенные, и их правообладателей. Кроме того, кадастровый учет многоквартирных домов является необходимым условием для ввода их в эксплуатацию и последующей регистрации прав на жилые помещения в нем (ч. 1.2 ст. 20, ч. 2 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В Росреестре и его территориальных органах следует изучить дела правоустанавливающих документов на конкретные объекты недвижимого имущества (если такая необходимость имеется); книги учета документов; планы и материалы проверок, проведенных в рамках осуществления государственного земельного надзора, акты проверок, копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением; обращения граждан и организаций и т.п.

При проведении проверок в этих органах необходимо выяснить следующие вопросы:

не истребуются ли у заявителей при осуществлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве документы, представление которых не предусмотрено законом;

направляются ли в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов в регионе, уведомления о регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента регистрации (ч. 2.3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

не допускается ли государственная регистрация нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства (ч. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

осуществляется ли правовая экспертиза документов, представленных застройщиком для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, не допускается ли неправомерная государственная регистрация договоров в тех случаях, когда их условия не соответствуют закону;

реализуются ли предоставленные Росреестру и его территориальным органам полномочия в сфере государственного земельного надзора; выдаются ли застройщикам, допускающим нарушения земельного законодательства, предписания об устранении нарушений, осуществляется ли контроль за исполнением таких предписаний;

реализуются ли полномочия по привлечению виновных лиц к административной ответственности по ст. 7.1 и 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ);

осуществляется ли должное межведомственное взаимодействие с иными контролирующими и правоохранительными органами.



В соответствии с Положением о Федеральной службе судебных приставов, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 № 1316, Федеральная служба судебных приставов (ФССП России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по обеспечению установленного порядка деятельности судов, исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц.

При проведении проверок в территориальных органах ФССП России необходимо:

проверить исполнительные производства, по которым взыскателями и должниками являются соответственно граждане - участники долевого строительства и организации-застройщики;

выяснить, принимаются ли судебными приставами-исполнителями все возможные меры в целях исполнения исполнительных документов, соблюдается ли установленная законом процедура исполнительного производства.


Проверки законности нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации
При проведении проверок законности нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации необходимо выяснить следующие вопросы:

соответствуют ли законодательству правовые акты органов государственной власти, регламентирующие правоотношения в сфере строительства и долевого строительства; не содержатся ли в них коррупциогенные факторы;

принимались ли правовые акты, направленные на реализацию мер по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов; какая форма предоставления мер социальной поддержки обманутым дольщикам установлена в субъекте Российской Федерации; определен ли механизм реализации данных мероприятий; предусмотрено ли региональными законами о бюджете финансирование мероприятий по оказанию государственной поддержки обманутым дольщикам;

приняты ли региональные нормативные акты, предусматривающие порядок формирования и ведения реестров граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, а также реестров «проблемных» жилищных объектов, не требуют ли корректировки критерии отнесения многоквартирных домов к числу проблемных, а граждан – к числу пострадавших.

В том случае, если анализ состояния законности в регионе позволяет сделать вывод о неэффективности применения дополнительных мер по защите прав обманутых дольщиков, установленных региональным законодательством, прокурор может предложить высшим органам власти субъекта Российской Федерации законодательно предусмотреть другие или дополнительные меры по восстановлению нарушенных прав граждан. В этих целях полезным является изучение опыта других регионов по поддержке обманутых дольщиков.
Проверки исполнения законов в органах государственной власти субъектов Российской Федерации
Применительно к вопросам долевого участия в строительстве многоквартирных домов важнейшими из полномочий органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации являются: контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов; региональный государственный строительный надзор.

В соответствии со ст. 23 Закона о долевом участии в строительстве контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. Название, статус и конкретные полномочия этих органов определяются региональным законодательством.

В указанных органах необходимо изучить: реестры и базы данных о застройщиках и объектах капитального строительства; реестры проблемных жилищных объектов; реестры граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков; отчетность и иные документы, представляемые застройщиками; планы и материалы проверок, проведенных в рамках контрольных полномочий; акты проверок; копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением; материалы дел об административных правонарушениях; статистические сведения и иную официальную информацию; обращения граждан и организаций и т.п.

При проведении проверок в органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление контроля и надзора в сфере долевого строительства, надлежит выяснить следующие вопросы:

обеспечивается ли взаимодействие с органами, обладающими информацией о застройщиках, объектах и участниках долевого строительства; получаются ли от органов власти всех уровней и застройщиков документы и информация, необходимые для реализации своих полномочий и своевременного выявления нарушений в рассматриваемой сфере;

организован ли учет многоквартирных домов, строящихся на территории региона с привлечением денежных средств граждан; сформирован ли соответствующий реестр;

ведется ли реестр проблемных объектов жилищного строительства в регионе (то есть объектов, строительство которых не начато или приостановлено либо имеются препятствия для ввода построенного объекта в эксплуатацию и (или) регистрации прав граждан на жилые помещения в нем);

не допускаются ли необоснованные отказы гражданам во включении незавершенных строительством либо не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в число проблемных и занижение тем самым общего числа проблемных объектов в регионе;

ведется ли реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков и имеющих право на получение мер государственной поддержки; не допускаются ли необоснованные отказы во включении граждан в такой реестр либо истребование документов, не предусмотренных региональным законодательством;

не допускаются ли нарушения прав обманутых дольщиков при предоставлении им мер государственной поддержки (в том случае, если этими полномочиями в конкретном регионе наделены данные органы);

осуществляется ли контроль за:

предоставлением застройщиками проектных деклараций и размещением их в средствах массовой информации и (или) Интернете;

соответствием договоров участия в долевом строительстве требованиям закона; принимаются ли меры реагирования при наличии в этих договорах условий, ущемляющих права граждан;

целевым использованием застройщиками денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам;

соблюдением застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

поступлением от застройщиков и анализ ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

принимаются ли меры реагирования по результатам проверки обращений граждан, в которых сообщается о нарушениях, допускаемых застройщиками и органами местного самоуправления в процессе строительства и ввода зданий в эксплуатацию; проводятся ли в этих случаях внеплановые проверки застройщиков;

составляются ли планы проверок; какая часть работающих в регионе застройщиков охватывается проверками;

направляются ли лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении выявленных нарушений; осуществляется ли контроль за их выполнением; применяются ли меры для привлечения виновных лиц к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ;

осуществляется ли должное взаимодействие с правоохранительными органами; направляются ли им материалы проверок, свидетельствующие о наличии в действиях застройщиков или должностных лиц признаков преступления;

используется ли право на обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов, в случаях, установленных ч. 7 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве;

используется ли право на обращение в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленных законом случаях;

используются ли полномочия по участию в рассмотрении дел о банкротстве застройщиков (ст. 201.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»); вступают ли эти органы в дела о несостоятельности (банкротстве) застройщиков;

информируется ли население с использованием СМИ, в том числе в рамках социальной рекламы, о недобросовестных застройщиках, размещается ли на официальном сайте реестр строящихся многоквартирных жилых домов и застройщиков, имеющих право привлекать в строительство денежные средства граждан;

оказывается ли информационное и иное содействие некоммерческим организациям, объединяющим пострадавших участников строительства проблемного объекта (например, по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры, оформлению прав на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, в соответствии с требованиями законодательства и т.п.).



Статьей 7 ГрК РФ предусмотрено осуществление органами государственной власти субъектов Российской Федерации регионального государственного строительного надзора, задачей которого является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком (заказчиком, подрядчиком) нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.

Поскольку в соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве одним из условий привлечения застройщиками денежных средств граждан является наличие разрешения на строительство, надлежащая реализация органами регионального государственного строительного надзора своих полномочий позволяет пресечь нарушения прав дольщиков на раннем этапе строительства.



В органах регионального государственного строительного надзора необходимо изучить:

дела, формируемые при осуществлении государственного строительного надзора, на каждый объект капитального строительства; акты итоговых проверок объектов капитального строительства, решения о выдаче заключений о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов и проектной документации или об отказе в их выдаче;

программы проверок, разрабатываемые органами государственного строительного надзора, распоряжения (приказы) о проведении проверок; акты проверок, выданные предписания и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их выполнением; материалы дел об административных правонарушениях;

материалы проверок органов местного самоуправления по вопросам соблюдения законодательства о градостроительной деятельности;

реестры и базы данных о застройщиках и объектах капитального строительства; статистические отчеты и иные документы информационно-аналитического характера; обращения граждан и организаций.

При проведении проверок в этих органах необходимо выяснить следующие вопросы:

проверяется ли у застройщиков наличие разрешений на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 54 ГрК РФ);

осуществляется ли государственный строительный надзор за объектами капитального строительства, в отношении которых поступило извещение о начале строительства и (или) копия выданного разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ, подп. «а» п. 2 ч. 5 ст. 54 ГрК РФ);

проводятся ли проверки качества осуществляемых застройщиком (подрядчиком) строительных работ и применяемых строительных материалов (п. 1 ч. 2 ст. 54 ГрК РФ); проверяется ли наличие допуска у подрядчика к строительным работам, влияющим на безопасность объекта капитального строительства (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ);

ведется ли учет проводимых надзорных мероприятий и база данных о состоянии всех подконтрольных объектов капитального строительства; разрабатываются ли и выполняются ли программы проверок строительства объектов;

не допускается ли необоснованная выдача застройщикам заключений о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;

выдаются ли застройщикам, допускающим нарушения порядка строительства, предписания об их устранении, контролируется ли их исполнение; реализуются ли полномочия по привлечению застройщиков к административной ответственности по ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ;

реализуются ли полномочия по контролю за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, предоставленные ст. 8.1 ГрК РФ;

осуществляется ли должное межведомственное взаимодействие с иными контролирующими и правоохранительными органами.
Проверки законности муниципальных правовых актов
При проведении проверок законности муниципальных правовых актов необходимо выяснить следующие вопросы:

соответствуют ли законодательству муниципальные правовые акты, регламентирующие правоотношения в сфере строительства, землепользования и застройки; не содержатся ли в них коррупциогенные факторы;

приняты ли органами местного самоуправления административные регламенты осуществления муниципальных функций и оказания муниципальных услуг (по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и других), соответствуют ли они федеральному законодательству;

принят ли органами местного самоуправления правовой акт, регламентирующий осуществление муниципального земельного контроля на территории муниципального образования, предусмотрено ли в нем распространение муниципального земельного контроля на все земельные участки в пределах территории муниципального образования независимо от их формы собственности.


Проверки исполнения законов в органах местного самоуправления
Органы местного самоуправления осуществляют в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации следующие полномочия в сфере градостроительства, строительства и землепользования:

утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки;

выдачу градостроительных планов земельного участка, необходимых для разработки проектной документации на строительство многоквартирного дома (ст. 44, ч. 17 ст. 46 ГрК РФ);

выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию (ст. 14, 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ, ст. 8, ч. 9 ст. 48 ГрК РФ);

принятие решений об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (ст. 37 ГрК РФ, ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»);

подготовку и предоставление заинтересованным лицам технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение (ч. 9 ст. 48 ГрК РФ, Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83);

регулирование тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, тарифов организаций коммунального комплекса на подключение (п. 4.1 ч. 1 ст. 17 Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»);

присвоение адреса объектам недвижимости (п. 27 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ);

предоставление земельных участков для целей строительства, находящихся в муниципальной собственности (ст. 29 - 32 ЗК РФ);

распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

муниципальный земельный контроль за использованием земель в пределах территории муниципального образования (ст. 72 ЗК РФ);

дополнительные полномочия в сфере защиты прав и законных интересов пострадавших участников долевого строительства, предусмотренные региональным законодательством (например, полномочия по формированию реестра граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, принятию заявлений граждан на получение социальных выплат, представляемых им в качестве государственной поддержки).



Реализуя вышеперечисленные полномочия надлежащим образом, органы местного самоуправления, в конечном итоге, обеспечивают необходимые условия для жилищного строительства многоквартирных домов, и по этой причине они должны находиться под пристальным вниманием прокуроров.

Создаваемые органами местного самоуправления административные барьеры застройщикам (например, необоснованные отказы в выдаче разрешений на строительство, затягивание сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков) нередко побуждают хозяйствующие субъекты начинать строительство до получения разрешительной документации или до оформления прав на земельный участок, нарушая тем самым установленный порядок.



В органах местного самоуправления необходимо изучить: имеющиеся сведения о земельных участках, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов, об объектах капитального строительства, застройщиках; имеющиеся у них правоустанавливающие документы на землю и разрешительную документацию на строительство; выданные разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства; планы и материалы проверок, проведенных в рамках осуществления муниципального земельного контроля, акты проверок, копии предписаний и документы, свидетельствующие об осуществлении контроля за их исполнением; обращения граждан и организаций; сведения о проведенных или планируемых к проведению публичных мероприятиях и т.п.

В ходе проверок в органах местного самоуправления необходимо выяснить следующие вопросы:

осуществляется ли ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участков в соответствии с Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363;

исполняется ли предусмотренная ч. 15 ст. 51 ГрК РФ обязанность по направлению в течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство копии такого разрешения в региональный орган государственного строительного надзора;

не допускаются ли факты необоснованной выдачи застройщикам разрешения на строительство при отсутствии у них необходимых для этого документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в частности, при отсутствии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации; не допускается ли необоснованное продление срока действия выданных разрешений на строительство;

не допускается ли необоснованная выдача разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ст. 40 ГрК РФ);

не допускается ли необоснованная выдача разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию без истребования у застройщика документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (например, при отсутствии документов, подписанных уполномоченными организациями, подтверждающих соответствие многоквартирного дома техническим условиям на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (водо-, тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения);

не допускается ли необоснованное принятие решений об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (ст. 37 ГрК РФ);

осуществляется ли муниципальный земельный контроль, охватываются ли им все земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, независимо от формы собственности;

направляются ли в случаях выявления нарушений земельного законодательства материалы в территориальные органы Ростреестра для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности;

направляются ли в случаях выявления фактов строительства многоквартирных домов без соответствующих разрешений материалы в органы государственного строительного надзора для решения вопроса о привлечении виновных лиц к административной ответственности за нарушение порядка строительства;

не создаются ли искусственные административные барьеры организациям-застройщикам, в том числе при получении последними разрешений на строительство многоквартирных домов и на ввод их в эксплуатацию, а также при оформлении земельно-правовых отношений;

не создаются ли препятствия застройщикам в подключении жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры (энергосистемам, тепло- и водоснабжению, канализации), не взимается ли незаконная плата за подключение.



Проверки исполнения законов в организациях-застройщиках
В организациях-застройщиках необходимо изучить следующие документы:

учредительные и регистрационные документы; разрешение на строительство; правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство;

проектную декларацию и внесенные в нее изменения, сведения о дате и месте их опубликования (размещения);

проектную документацию, в том числе результаты выполнения инженерных изысканий, и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в случаях, предусмотренных градостроительным законодательством); технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, выданные уполномоченными эксплуатирующими организациями;

отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

договоры участия в долевом строительстве на каждый объект долевого строительства, реестры договоров долевого участия в строительстве; другие договоры, на основании которых привлекались денежные средства дольщиков на строительство многоквартирных домов (договоры участия в долевом строительстве, предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования в строительство, иные договоры);

документы, подтверждающие направление участникам долевого строительства информации о переносе срока окончания строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с предложением об изменении договора;

документы, подтверждающие целевое использование денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства (договоры с поставщиками, подрядчиками, бухгалтерская документация, платежные поручения и другие банковские документы);

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в том случае, если строительство многоквартирного дома завершено).

При проведении проверок в организациях-застройщиках необходимо выяснить следующие вопросы:

законность использования застройщиками земельных участков, на которых осуществляется долевое строительство многоквартирных домов;

получено ли застройщиком разрешение на строительство, соответствует ли оно требованиям градостроительного законодательства, не начаты ли строительная деятельность по возведению таких объектов либо привлечение денежных средств граждан до получения разрешения на строительство и оформления земельно-правовых отношений;

опубликована ли застройщиком проектная декларация в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования; своевременно ли вносятся в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте;

исполнена ли застройщиком обязанность по обеспечению исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве предусмотренными законом;

направлено ли застройщиком извещение о начале строительства объекта капитального строительства в орган регионального государственного строительного надзора в соответствии с ч. 5 ст. 52 ГрК РФ;

имеется ли у застройщика проектная документация на объект капитального строительства, получено ли положительное заключение государственной экспертизы проектной деятельности в случаях, предусмотренных ГрК РФ;

осуществляются ли строительные работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ);

соответствуют ли условия договоров участия в долевом строительстве законодательству, не содержится ли в них условий, ущемляющих права граждан, не подменяются ли они иными видами гражданско-правовых договоров;

произведена ли государственная регистрация всех договоров участия в долевом строительстве, заключенных с гражданами;

имеют ли место факты использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, для целей, не связанных с таковым (ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве);

предоставляется ли застройщикам отчетность в орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства;

соблюдается ли застройщиком предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а в случае изменения срока передачи направляются ли гражданам информация и предложения об изменении соответствующего условия договора;

соответствует ли качество объекта долевого строительства предъявляемым требованиям (техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, условиям договоров и т.д.);

надлежащим ли образом осуществлена приемка застройщиком выполненных подрядчиками строительных работ, не подписан ли акт приемки выполненных работ по строительству дома, несмотря на наличие строительных недоделок и недостатков;

имеется ли у застройщика заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации; получено ли застройщиком разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию;

исполнена ли застройщиком предусмотренная ч. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве обязанность по передаче в территориальный орган Росреестра в течение 10 рабочих дней нотариально удостоверенной копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что является обязательным условием для последующей регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства;

подписан ли застройщиком акт передачи объекта долевого строительства участнику строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).


Каталог: upload -> iblock -> 0ea
iblock -> Руководство по эксплуатации Методика калибровки Технические характеристики. Минимальный радиус кривизны поверхностей контролируемых изделий, 6мм
iblock -> Технические требования
iblock -> Технологические карты
iblock -> Оптимизация процесса восстановления измененных и уничтоженных маркировочных обозначений на блоках двигателей транспортных средств
iblock -> Инструкция по эксплуатации Температурный gsm извещатель Grinson T7 Благодарим Вас за выбор температурного gsm извещателя Grinson T7
0ea -> Смета расходов на текущий год
0ea -> В. В. Лозинский «01» февраля 2019 г
0ea -> Законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Скачать 495.27 Kb.

Поделитесь с Вашими друзьями:
  1   2




База данных защищена авторским правом ©vossta.ru 2022
обратиться к администрации

    Главная страница